黑石房地產高層變動頻繁 新主管力挽狂瀾穩固投資者信心

全球最大私募股權公司之一的黑石（Blackstone）集團，其房地產部門近年來面臨高層頻繁變動，引發市場對投資策略與績效的疑慮。面對投資者的擔憂，新上任的兩位聯合主管 Giovanni Cutaia 和 David Levine 正積極向各界保證業務的穩定性與策略的延續性。

根據《Yahoo Finance》報導，過去三年，黑石房地產部門近三分之一的資深董事總經理陸續離職。其中包括原全球房地產主管 Nadeem Meghji 將於今年底卸任，而前聯合主管 Kathleen McCarthy Baldwin 已於去年離職。這些高層出走的主因，被認為是受基金績效不佳與附帶權益（carried interest，即基金經理人從投資獲利中分得的報酬）大幅縮水所影響。資深高管在市場表現良好時，每年除約 200 萬美元的固定薪資與獎金外，附帶權益曾高達 1500 萬美元。

房地產部門的表現確實面臨挑戰。近三年來，該部門一直是黑石集團內表現最差的事業體。例如，一檔成立於 2019 年的基金，截至今年九月，報酬率僅 3%。根據 2025 年的年度報告，在投資期結束的 13 檔基金中，有 4 檔未達到原先設定的報酬門檻。這些因素也導致黑石集團的股價自 2024 年底以來已下跌約 40%。黑石總裁喬納森·格雷（Jon Gray）坦言，利率上升對成長較緩慢的資產，特別是美國公寓和部分歐洲資產，產生了影響。

面對內部人才流失與外部市場挑戰，新任聯合主管 Giovanni Cutaia 和 David Levine 已向投資者掛保證。他們表示，雖然人事變動出乎意料，但領導層具有延續性，預計不會有重大的策略轉變。黑石房地產部門目前管理逾 3000 億美元資產，並擁有近 500 億美元的「乾火藥」（dry powder，指隨時可動用的現金儲備）。

黑石集團正將投資策略轉向所謂的「Blackstone 3.0」模式，更側重於管理資產和收取費用，而非過去單純的收購、改造、出售模式。該集團目前的主要押注是「數位基礎設施」，例如資料中心和倉儲設施。黑石於 2021 年以 100 億美元收購了全球最大資料中心開發商 QTS，並於今年五月推出了 Blackstone Digital Infrastructure Trust，首次公開募股（IPO）便募得 17.5 億美元。喬納森·格雷指出，物流、飯店和資料中心這三大類別的業務表現正在好轉，且佔黑石房地產總曝險超過六成。David Levine 也表達對工業、資料中心、全球飯店及多戶住宅等領域的樂觀看法，認為這些產業具有良好的長期趨勢。