財富增長超越薪資 全球房市現多元動態

全球房地產市場的傳統邏輯正在改變，過往房價主要由收入與借貸能力決定，如今卻變得日益複雜。隨著股市表現強勁與人工智慧（AI）投資熱潮，富裕家庭的購買力大幅提升，使其能支付更高比例的頭期款甚至直接購屋，對抵押貸款利率的敏感度也隨之降低，進一步加劇市場分化。

根據《The Straits Times》報導，普通家庭則面臨購屋負擔能力緊繃的困境，若美國聯準會（Federal Reserve，簡稱聯準會）未來再次升息，更高的借貸成本恐讓情況惡化。全球房市週期正呈現更加獨特的在地化發展，各城市之間的差異顯著。

瑞銀全球房地產泡沫指數（UBS Global Real Estate Bubble Index）透過比較房價、收入、租金，以及信貸與建築活動，評估全球 23 個主要城市的私人住宅市場失衡情況。該指數顯示，全球泡沫風險與 2025 年相比大致持平，但城市間的差異巨大。

在被列為高風險城市的蘇黎世，過去 20 年實質房價飆漲近 140%，遠超同期租金上漲的 40% 與收入增加的 30%，當地房屋短缺及國際人才湧入持續推升需求。東京的實質房價在過去 7 年上漲約 50%，約為實質收入增長速度的五倍，過去一年房價又上漲 6%，市中心新建公寓價格更攀升約 20%。即使日本利率升高，在薪資上漲與外國買家支持下，東京房市尚未受到負面影響。

科技與 AI 樞紐城市也展現強勁動能，例如首爾的住宅價格在 2017 至 2021 年間飆升 50%，隨後下跌 20%，但過去一年經通膨調整後又反彈 11%。舊金山房市則在科技就業與股權財富的支撐下，抵禦了高借貸成本的影響。

另一方面，曾於 2016 年名列瑞銀泡沫風險指數榜首的倫敦，目前已降至風險較低的區塊，實質房價比 2021 年高點低逾 15%。雪梨因借貸成本上升侵蝕購屋負擔能力，過去一年實質房價下跌 4.4%。香港房價在 2018 至 2025 年間經歷逾 30% 的修正後，過去一年實質房價反彈 8.7%，受惠於較低的抵押貸款利率與中國大陸專業人士的湧入。新加坡的私人住宅實質價格在過去一年上漲約 1%，租金大致持平，主要由本地自住與換屋族群推動，高額的印花稅則抑制了外國買家。

整體而言，全球經濟展望與持續的通膨預期，使得融資成本居高不下。美國 10 年期公債殖利率今年以來已攀升約 95 個基點至 5.1%，2 年期公債殖利率亦上漲約 130 個基點至 4.8%。這導致在全球受調查的城市中，一般技術服務業工作者能負擔的私人住宅空間，比 2021 年減少約三分之一，購屋或租屋的決策，越來越取決於對房產未來增值潛力的預期。