北北桃新案最低單價門檻走高　主因蛋殼區遭棄守

文／陳炳辰

住展雜誌彙整北北桃2026年已公開住宅類新案，截至10月實價揭露的最低單價預售屋資訊，分別為台北市北投區行義路地段的「天母蒔麗」、新北市三峽區白雞地區的「文傑愛樂」，與桃園市楊梅區鄰近富岡的「翊翔晴家」，單價各是92.9萬元、33.2萬元、23萬元。

進一步比對去年北北桃推出新案的最低價，分別是台北市士林區社子地帶「漢皇韶光」、新北市金山區「合唐焞晶」、桃園市觀音區市區附近的「豐僑上璟-豐璟」，單價各為75.4萬元、29.3萬元、19.3萬元，雖然這兩年的低價分布地帶不同，但都有二線區、低樓層特性，今年卻比去年再多了一、二個字頭。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，近兩年房市低檔，超級蛋白區面臨賣壓，建商苦等舊案去化，也沒有膽識再在當地大舉買地或推案，而若要選擇二線地域亮相，會以還具備一些地緣話題，名聲不那麼淒涼的地區，買方也較有理由出手，如北投、三峽、楊梅這些行政區相對有穩定內需與買氣討論度，像「天母蒔麗」臨石牌榮總生活圈，「文傑愛樂」與「翊翔晴家」有跟北大特區與楊梅市區的比價效益，縱使房價不是全市最低水位，還能因房市風險稍低而吸引購置方進場，平平是外圍區塊，但命運大不同。

而買賣雙方都不願觸碰蛋殼區，交易在還有賣相的地帶，由像是景美、北士科、二重、A20等地為主要地盤，房價得以與窒息的成交量脫鉤，遂見今年迄今的預售實登紀錄，台北市單價集中在100-120萬元，新北市則是60-90萬元，桃園市為30-50萬元，保持恆溫。同步觀察超低價區遭棄，令台北市單坪低於80萬元、新北市低於40萬元、桃園市低於20萬元的新案比例僅約0.5%，低標門檻自然走升。

至於近期要再看到區域超殺低單預售新推案身影，陳炳辰指出，在台北市的東湖、南萬華，與桃園市的幼獅工業區還有個案可留意，但均相當零星，大環境走強時房價全面沒有回頭路，但弱化之際市場又無意給低價案表現機會，衡量整體房價時便呈現了我大台灣房地產只漲不跌的不敗之姿。

2025與2026年迄今北北桃公開住宅預售案揭露最低單價比較

縣市	公開年度	案名	單價(萬元)	總價(萬元)	坪數	樓層
台北市	2025	漢皇韶光	75.4	2,370	34.2	2
	2026	天母蒔麗	92.9	2,457	27.5	6
新北市	2025	合唐焞晶	29.3	1,325	56.5	3
	2026	文傑愛樂	33.2	860	28.5	3
桃園市	2025	豐僑上璟-豐璟	19.3	310	16.1	6
	2026	翊翔晴家	23	846	38.8	4
註1：資料來源為實價登錄、住展雜誌。 註2：資料篩選排除重推案、一樓戶、特殊交易、露臺戶、解約戶。 註3：資料觀察時間至2026年10月。

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