張善政抽中2號 「好市成雙 繼續挺善良」支持者齊呼凍蒜氣勢如虹
【點傳媒／記者彭慧婉報導】桃園市長張善政今（27）日前往桃園市選舉委員會參加市長選舉號次抽籤，在多位民意代表與競選團隊的陪同下，順利抽中2號。現場超過百位支持者與在地鄉親高舉競選旗幟、應援手牌，齊聲高喊「好市成雙、繼續挺善良！」、「張善政，凍蒜！」，展現團結相挺的熱烈氣勢。 張善政表示，很高興這次抽中2號，象徵「好市成
9 小時前・點傳媒
文／謝曉菁 攝影／黃威彬
花1000萬元買房，若銀行只估價900萬元，原先以為房貸8成能貸到800萬元，最後可能只有720萬元，自備款還得多準備80萬元。銀行到底怎麼決定一間房子值多少？屋齡、樓層、採光、捷運、車位都會影響嗎？中泰不動產估價師聯合事務所副所長謝坤龍在節目《房市讀懂了》提醒，房屋成交價不等於銀行認定的房屋價值，購屋族應在簽約前先確認銀行鑑價與可能核貸金額，避免交屋時出現資金缺口。
00:41 什麼是房屋鑑價？成交價跟鑑價「取其低」
05:13 屋齡、樓層、採光、離捷運多遠，怎麼影響鑑價？
14:33 同一間房，為什麼不同銀行估出不同價格？
22:13 銀行怎麼選？先看額度、年限，最後才看利率
房屋鑑價究竟如何影響房貸額度？謝坤龍說明：「房屋的成交價格，不等於銀行認定的房屋價值。」銀行辦理房貸時，除了評估借款人的還款能力，也會考量擔保品的市場價值，確保未來若借款人無法還款，房屋仍具有一定的處分價值。
謝坤龍以總價1000萬元的房屋為例，若銀行鑑價同樣為1000萬元，核貸8成即可取得800萬元貸款；但若銀行只估900萬元，以鑑價金額的8成計算，貸款便降至720萬元，購屋族必須自行補足80萬元差額。他說明，銀行通常會參考成交價格與鑑價金額，並以較低者作為貸款額度的計算基礎，因此「貸款8成」不代表一定能貸到成交總價的8成。
至於房屋價值究竟由誰決定？謝坤龍透露：「外商銀行會將鑑價的業務，委託給不動產估價師；其餘銀行則是由自己內部的授信人員進行放款評估」。
而銀行內部放款人員鑑價時，通常會參考實價登錄、銀行內部資料及周邊成交行情，並依房屋本身條件進行調整，而非單純以買方願意支付的價格認定。謝坤龍也提到，有時候銀行也會實際到家裡一趟，確保房屋標的裡面是正常的。
謝坤龍表示，影響房屋鑑價的因素相當多，包括屋齡、樓層、建物類型、座向、採光、通風、周邊環境及交通便利性等。因此，估價時通常會尋找條件相近、具有替代性的房屋作為比較標的，再依個別差異進行調整。以同一社區為例，高樓層與低樓層可能因景觀、採光及居住條件不同，出現價格差異。
至於花大錢裝潢，是不是就能讓銀行估得更高？謝坤龍直言：「不動產既然叫做不動產，裝潢如果是可以拆卸的，就可能不會列入擔保品的估價範圍。」因此即便屋主投入大量裝潢費用，也不代表銀行鑑價會等額增加。
謝坤龍進一步指出，房屋與捷運站的距離，也可能影響市場行情；至於車位，平面車位、機械車位及停放樓層等條件不同，價格也可能出現差異。銀行鑑價時，會依個別物件條件與市場成交案例進行評估。
謝坤龍也提醒，頂樓加蓋、增建空間或露臺等特殊使用條件，不能直接視為與合法登記建物面積具有相同價值。銀行評估擔保品時，會重視合法登記的建物範圍；至於約定專用露臺等空間，即使具有市場吸引力，其價值認定仍與一般室內建物不同。
同一間房屋，不同銀行可能估出不同價格，謝坤龍解釋，這主要與各銀行採用的比較案例、評估方式及授信政策有關。
而購屋族該如何避免簽約後才發現銀行鑑價不足？謝坤龍建議，可以先透過實價登錄查詢同社區或周邊相似產品的成交行情，初步掌握合理價格區間；其次，可在下斡旋或簽約前，先向有意申貸的銀行詢問是否提供初步估價服務，了解可能的鑑價金額與貸款條件。
若簽約後發現銀行鑑價低於預期，可以再向其他銀行詢問，因為不同銀行的估價及授信條件可能有所差異，仍有機會找到較符合需求的貸款方案。謝坤龍也提醒，貸款額度並非唯一考量，借款人仍須評估自身收入、還款能力及每月負擔，避免為了補足自備款缺口而承擔過高的財務壓力。
謝坤龍強調，首購族在比較房貸方案時，除了利率，也應同時考量核貸金額及貸款年限。尤其自備款有限的購屋族，更應在簽約前掌握可能的貸款額度，並預留資金彈性，避免因銀行鑑價不足，導致原本規劃好的購屋資金出現落差。
銀行到底怎麼決定一間房子值多少？屋齡、樓層、採光、捷運、車位如何影響？為什麼同一間房，不同銀行可能估出不同價格？完整對談可見本集《房市讀懂了》。
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