塞勒姆房市兩極化：投資機會增、購屋門檻高

美國奧勒岡州首府塞勒姆（Salem）的房地產市場正呈現兩極化發展：一方面吸引大量商業投資，另一方面購屋者卻面臨日益沉重的負擔，導致供需失衡的局面。

目前，塞勒姆地區的房市庫存量持續偏低，主因是許多屋主持有低於4%的優惠房貸利率，缺乏出售房屋的誘因，使得房價居高不下。這讓購屋者難以負擔現有的房產，即使建商已開始降價。根據《Salem Business Journal》報導，2026年1月至9月間，當地有36.5%的新建房屋在銷售時標榜價格調降，其中23.4%的成交價甚至比原開價低至少3%。儘管建商做出讓步，但購屋者每月需支付的房貸仍是最大考量。

數據顯示，馬里昂縣（Marion County）的家庭中位數收入，約有45%必須用於支付一間新建房屋的平均房貸，此比例已逼近2008年美國房市崩盤前的水準，且尚未包含房產稅與保險費用。Home Builders Association of Marion & Polk Counties 的執行長 Mike Erdmann 指出，無論買方或賣方都不樂見當前情勢，雙方都在等待對方讓步。

儘管購屋市場面臨挑戰，塞勒姆地區的商業地產投資卻依然熱絡。馬里昂縣與波克縣（Polk Counties）的商業地產銷售總額約達3.68億美元，其中又以多戶型住宅物業佔比最大。同時，塞勒姆在全美50個州首府中，其基本就業成長（2015年至2025年間）排名第九，主要由醫療保健、製造業與配送業等關鍵產業帶動。

面對購屋門檻提高，開發商正將重心轉向租賃市場。截至2026年9月的過去12個月內，塞勒姆新增的建築許可中，公寓佔比高達60%。整體而言，該市超過70%的新建住宅項目是以租賃為導向，其中包括專為出租設計的中價位住宅。Tradition Real Estate Partners 的合夥人 Aj Nash 指出，增加住宅單位與擴大自有房屋持有機會是兩回事，反映出市場需求正在轉變。

塞勒姆市區的振興計畫也看到成功案例。例如，前 Liberty Plaza 大樓重新開發為 The Forge 項目，已達到92%的出租率；歷史建築 Grey Belle 大樓改建成的美食廣場 Fork Forty，也透過歷史保存稅收抵免與公共獎勵，實現了財務可行性。然而，ORREO Development 的 Charles Weathers 表示，這類發展需要政策制定者、監管機構與商業開發商共同努力，才能在開發成本、法規要求、財務獎勵與經濟可行性之間找到平衡點。Salem Main Street Association 的 T. J. Sullivan 也強調，社區參與和對當地企業的支持，是城市復甦不可或缺的一部分。