樓上漏水誰付修繕費 樓板管線上下樓分擔 限期不改最高罰15,000元

【台灣建築時報／編輯部】公寓大廈漏水，樓上樓下常卡在「誰要修、誰出錢」。公寓大廈管理條例把責任分成三塊：住戶自己的專有部分、樓地板或共同壁裡的管線、屋頂平台這類共用部分；住戶若拒絕讓人進屋維修，經主管機關通知限期改善仍不改，還會被罰款。記者2026年10月21日打開全國法規資料庫，對照臺北市建築管理工程處的問答頁，整理漏水時的處理順序。

先分清楚漏在哪一塊

條例第10條規定，專有部分的修繕、管理、維護，由所有權人或約定專用部分的使用人負責，費用自己負擔；共用部分則交給管理負責人或管理委員會，費用由公共基金支付，或由區分所有權人按應有部分比例分擔，規約另有規定的從其規定。臺北市建築管理工程處的問答舉例，屋頂平台漏水屬共用部分，由管委會或管理負責人修繕。

樓上樓下最容易吵的是樓地板和共同壁。第12條寫明，這兩處或其內的管線，維修費用由共同壁雙方、或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔；若損壞可歸責於某位所有權人，就由那位所有權人自行負擔。

對方不讓進門維修，怎麼辦

第6條要求，其他住戶因維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或使用你的專有部分時，不得拒絕；進入時要選擇損害最少的處所與方法，並修復或補償所生損害。住戶違反規定、經協調仍不履行，住戶、管理負責人或管理委員會可請求主管機關處理，或訴請法院。

主管機關受理請求並通知限期改善，屆期仍不改善，依第47條可處新台幣3,000元以上、15,000元以下罰鍰，屆期再不改善還可連續處罰。

原因不明或談不攏時

樓地板或共同壁內管線的損壞原因無法確定時，臺北市建築管理工程處建議委由專業機構鑑定，仍有爭議可走司法途徑。該處引述內政部函釋也說明，住戶家中長期漏水不修繕，修繕費用依條例的專有部分與樓地板管線規定處理，爭議屬私權，可向區公所調解委員會申請調解。

對屋主的影響

屋主遇到漏水，可照三步走：先看漏水位置屬專有部分、樓地板管線或共用部分，確定該由誰出面；需要進入樓上或樓下查修時，不得拒絕，同時可要求對方選擇損害最少的方式，並修復或補償損害；協商不成、原因不明，就請專業機構鑑定，仍談不攏再找區公所調解，或請主管機關處理。條文沒有訂改善期限的天數，期限依主管機關的通知而定。

本文原刊於台灣建築時報