換屋潮升溫　「三大關鍵」護航交易安全

【記者 洪美滿／台北 報導】房市交易量回升，換屋族增加。安新建經提醒，換屋涉及一買一賣，除留意房屋條件，更應提前掌握「可用金額、到位時間、付款條件」三大關鍵，並善用價金履約保證，避免資金落差影響交易安全。

六都房市交易量出現回升訊號。根據六都地政局公布2026年9月建物買賣移轉共17,945棟，月增14.1%、年增11.6%；第三季合計54,174棟，年增5%。安新建經提醒，民眾重新評估購屋與換屋計畫，除了價格與物件條件，更應提前確認可用金額、到位時間、付款條件，尤其涉及「賣舊家、買新屋」的家庭，須避免兩筆交易的資金落差影響履約。

安新建經根據一線實務觀察發現，換屋族最常出現的盲點分別是換屋資金與新屋預算的掌握，以及收付款時程落差。對此，安新建經提醒換屋規劃三大關鍵：應同時掌握「可用金額、到位時間、付款條件」。

安新建經北一區業務經理張雲維表示，股市表現與房貸政策調整，都是民眾評估購屋的重要背景。央行9月維持政策利率不變，並自9月18日起將自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，有助增加部分自住及換屋族的資金調度彈性。不過，政策上限不等於個案核貸結果，購屋規劃仍應以銀行實際審核條件及家庭負擔能力為基礎，尤以換屋族需要特別注意。

以總價1,500萬元住宅為例，若銀行認定的貸款計算基礎同為1,500萬元，第二戶購屋貸款成數由6成提高至7成，額度可增加150萬元；但實際仍須視房屋鑑價、借款人信用、收入與負債等條件核定。安新建經建議，換屋族應在簽約前向銀行了解可貸額度、利率及預估撥款時程，並預留核貸不足或撥款延後的備用資金。

第一，由於換屋資金不能直接以舊屋成交總價計算，應扣除原房貸餘額、相關稅費及仲介服務費等支出，因此需要先確認實際可運用金額，再納入新屋自備款、裝修及搬遷費用。若採先買後賣，還須評估舊屋出售時間拉長、成交價低於預期，以及短期同時負擔兩筆房貸的壓力；若採先賣後買，則應將租屋過渡期與搬遷成本一併列入。

第二，「到位時間」方面，張雲維指出，一買一賣最容易忽略的，是「舊屋賣得掉」與「售屋款能及時使用」並非同一件事。即使舊屋已簽約，價款仍須依契約與交易進度辦理收付，不能直接視為可立即支付新屋的資金。換屋族應將舊屋買方付款、貸款撥付、原貸款清償及售屋餘款撥付時點，與新屋各期付款期限逐項對照，並與仲介、地政士及銀行確認可行時程，保留作業緩衝。若預期需以售屋款支付新屋款項，更應在簽約前釐清銜接方式，避免付款期限到了，資金卻尚未到位。

最後在「付款條件」上，兩筆買賣各有履約義務，不能預設其中一筆延遲，另一筆就能自動順延；若無法依約付款，仍可能衍生解約及違約責任，因此貸款不足、撥款延後或舊屋未如期出售時，如何補足款項、是否得協議展延，以及相關違約責任，都應在簽約前充分討論，將雙方同意的處理方式明確記載於契約。

安新建經最後提醒與建議，因換屋族同時具有買方與賣方身分，建議兩筆交易均要搭配承作價金履約保證加強交易安全，依契約控管資金及交易流程，讓款項收付有明確依據。售屋款存入專戶後，亦須符合約定的撥付條件，不能任意提前動用；履約保證也不取代買方的資金準備，或承擔因資金不足所生的違約金。從評估預算到完成交屋，把交易安全納入每一步，才能讓換屋計畫順利落實，安心銜接下一個家。（照片業者提供）