【專欄】法官對於都更訴訟的相關實務見解

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

大家都知道，如何把老屋拆除重建是一件非常困難的事情，很多專家跟地主談都更，地主眾多當然意見很多。因此常常談了很多年，也花了不少的管銷費用，最後大部分都黯然退場，這麼多的老房子只好愈來愈老愈危險。有些專家估計，根本一百年都處理不完，怪不得多年前有一位台北市政府地政局長公然呼籲非常繁瑣繁重的「都市更新條例」應當廢止，因為根據都更條例推動都更，實在窒礙難行，程序非常冗長。

很多年過去了，許多都更案件仍然龜速前進，不如106年5月公布的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」比較有效率。然而因為要百分百地主同意才能夠危老重建，因此成案的大部分是小塊土地，大塊土地還是要靠民國87年10月通過的「都市更新條例」的冗長程序與規定來辦理。政府也是有遠見的，民國87年就通過了都更條例，後來有許多窒礙難行，也歷經了多次的修法，然而現在民國115年，28年過去了，成效仍然不彰，負評很多，真是無語問蒼天！有若「蜀道難，難於上青天」啊！所以中南部的建商不太需要談都更，因為空地比較多；台北市新北市幾乎沒有空地，台北市新北市的建商只好硬著頭皮談都更、談危老，內心之沉重不言可喻！

因為都更難談，地主與建商雙方意見不合，只好對簿公堂的案例也不少了。把老的建物、危險的建物拆除，免於地震的危險而倒塌，蓋好美輪美奐的房子給地主住，這是一件多麼美好、功德無量的事。有些案件竟而要對簿公堂、討回公道，法官如何判？誰贏誰輸？也要歷經幾年才能見分曉。原本是大喜事，卻轉為痛苦悲哀的衝突。

吾人舉例如下：最高行政法院109年度判字第364號，法官對於都更訴訟的實務見解，以下供大家參考。法官參考的法條為（1）、都市更新條例第19條（新法第32條）（都市更新事業計畫之擬定與變更程序：公聽會與公開展覽之程序）。（2）、都市更新條例第22條（新法第37條）（都市更新事業計畫之擬定或變更應取得一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意）。（3）、都市更新條例第29（新法第48條）（權利變換計畫擬訂或變更之辦理程序）。

本案的爭點為：公開展覽後事業計畫核心內容變動，是否要「重新公開展覽/公聽會」？本案「事實要旨」為公開展覽與公聽會後，因容積獎勵等修正圖說，建商只做「公開閱覽及說明會」，未重做公開展覽與公聽會。地主主張：核定版與公展版差異大（建蔽/容積/獎勵/費用等），程序保障不足。

法院的見解如下：（1）、民辦都更（權利變換）本質上是多數人私法自治；同意比例以「公開展覽期滿」為關鍵期限（也是撤回同意的期限）。因此，公開展覽內容＝權利人同意開啟程序的要約內容；期滿後既不容權利人任意撤回，也不容實施者任意變動已公展的計畫內容。公展目的不只是資訊揭露，也要讓不同意者在期滿前撤銷同意。（2）、若變動涉及「契約必要之點」的核心内容（例如：樓地板面積、樓層數、停車位、影響分配配置與動線等），對合建契約屬重大必要事項，則依民法第153條意思表示合致原則，必須重新踐行同意程序（重新公展/公聽會等）。

法院看法重點節錄如下：

（1）、「又參與民辦都更之土地、建築物所有權人與實施者間為私法上契約關係，所有權人就實施者所擬訂之事業計畫內容所為同意之意思表示，為契約內容之一部分；是以，如屬「契約必要之點」之事業計畫核心内容有所變動時（民法第153條參照），當必須重新踐行同意之程序，達成契約雙方之合意，方符契約因當事人意思表示合致而成立之基本原則。」

（2）、「都市更新事業計畫申請報核後，實施者就已經公開展覽之事業計畫再行修正，若所修正者屬於所有權人之所以同意都市更新之事業計畫核心內容，即應依行為時都市更新條例第19條第3項規定，重新辦理公開展覽及公聽會，使所有權人如不同意修正後事業計畫內容者，得依同條例第22條第3項規定，於公開展覽期滿前，撤銷其原為之同意，方符合都市更新之正當行政程序保障。」

民法第153條「1、當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。2、當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」以上法官的看法供大家參考。

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