9萬元電梯大樓竟拍到104萬！13人搶標　專家揭真正成本

【創新聞記者 陳維鈞／高雄報導】高雄房市出現「9萬元電梯大樓」法拍物件！鹽埕區知名社區「七賢大樓」日前有一戶建物遭法拍，因僅拍賣建物本身，底價開出9萬元，吸引13人進場競標，最終以104萬元拍定。從9萬元底價到104萬元成交，價格翻逾10倍，也讓市場再次關注地上權住宅究竟便不便宜，以及低總價背後還有哪些成本需要負擔。

法拍達人蘇小強日前在臉書分享這起法拍案件，指出該物件權狀坪數約7.57坪，雖然底價只有9萬元，但由於土地並不包含在拍賣標的內，得標人後續仍須向高雄市政府承租土地，因此不能單純以9萬元的價格，直接視為取得一間可以永久持有的電梯住宅。

這處物件位於高雄市鹽埕區七賢三路「七賢大樓」，社區屋齡已將近40年，建物為地上16樓、地下2樓的集合住宅，基地面積約781坪，土地所有權屬高雄市經濟發展局，住宅型態屬於地上權住宅。

七賢大樓本身也是鹽埕區相當特殊的大型住宅社區，過去曾因火警等安全議題受到關注。由於大樓每層戶數約46至53戶，整體住戶數量多、建築及管理情況相對複雜，也使這類物件與一般擁有完整土地所有權的住宅，在價格及居住條件上存在明顯差異。

蘇小強進一步試算這起法拍案的實際投資成本，指出得標後除了104萬元拍定價格外，還必須考慮裝修及其他相關支出。如果將各項成本納入計算，整體投入金額約150萬元。

高雄鹽埕區知名「七賢大樓」一處法拍物件底價僅9萬元，吸引13人競標，最終以104萬元拍定。（照片／法拍達人蘇小強 提供）

土地部分則必須另外向高雄市政府承租，每月地租約800多元；如果符合自住用途，地租則可減半至400多元。換句話說，雖然建物本身以相對低廉的價格取得，但土地並未隨建物一併取得，未來仍有持續性的土地租金支出。

如果以出租方式進行投資，蘇小強估算，假設每月租金約5000元，扣除每月約800元的地租後，每月實際租金收入約4000元，一年約可取得4.8萬元租金收入。以總投入成本約150萬元計算，租金報酬率約3.2%。

因此，表面上「9萬元買電梯大樓」看似相當驚人，但實際上9萬元只是法拍案件的起標底價，最終成交價已達104萬元，再加上裝修、相關交易成本及後續地租，實際資金需求遠高於9萬元。

對於七賢大樓這類地上權住宅的價格行情，台灣房屋左營R15加盟店店東黃識頻表示，由於社區屬於地上權住宅，加上管理相對鬆散，因此市場單價一向明顯低於一般擁有土地所有權的住宅。

黃識頻指出，以約40年屋齡的大樓來看，目前鹽埕區一般所有權住宅行情約每坪20萬元上下，而地上權大樓價格約便宜5成左右。換句話說，地上權住宅之所以價格較低，除了屋齡及社區條件之外，土地權利型態也是影響價格的重要因素。

這起法拍案也凸顯低總價住宅的另一面。對買方而言，低總價確實能降低進場門檻，但購買前仍須確認拍賣標的是建物還是包含土地、土地使用權期限及租金條件，同時將裝修費、管理費、稅費及未來轉手性等因素一併納入評估。

尤其法拍市場的「底價」並不等於「最終成交價」，此次七賢大樓物件就是從9萬元底價一路競標至104萬元拍定，13人參與競標也顯示低總價標的仍具一定吸引力。不過，對於投資型買方而言，真正需要計算的並非單純的得標價格，而是取得建物後的總投入成本，以及土地租金、租金收入與未來處分價值之間的關係。