文／謝曉菁 攝影／黃威彬
2024年上半年房市熱絡，預售屋交易一度站上高峰，但隨後受到銀行房貸緊縮、第七波信用管制及市場轉趨觀望影響，部分買方也因資金或購屋規劃改變選擇解約。今年5月，房市趨勢專家李同榮曾示警，房市修正可能出現「流動性危機四步曲」，從預售解約增加、成屋成交急凍、房貸逾放升高，一路延伸至建商資金鏈承壓。時隔5個月，他再度檢視最新市場數據，房市風險也出現新的變化。
李同榮今（6日）指出，過去5個月，在市場價格自我調節及政策修正下，其原先示警的四大流動性風險並未一路惡化，而是出現明顯分化。其中，預售市場警訊進一步升高，成屋交易與房貸風險有所緩解，建商資金鏈則因政策調整提前設防，整體可歸納為「一升、二緩、一防」。
從今年市場變化來看，2026年預售屋解約件數增加，3月至7月間有多個月份單月超過500件。李同榮認為，這反映部分買方的資金承受能力及市場信心面臨考驗，因此5月提出的第一項警訊不僅尚未解除，反而進一步升高。不過，他也強調，解約增加並不等同全面違約潮，目前仍應著重風險防範，不宜過度渲染危機。
相較預售市場警訊升高，成屋交易則出現回溫跡象。李同榮表示，今年第二季房市一度面臨成交量急凍，但隨著部分屋主開始讓價、買賣雙方價格認知逐漸收斂，市場透過「以價換量」重新尋找供需平衡。
數據顯示，9月六都建物買賣移轉量達1萬7945棟，較8月1萬5723棟增加14.13%，年增11.63%；今年前9月六都合計15萬1611棟，與去年（2025）同期15萬1796棟相比僅減少0.12%，交易量幾乎追平去年同期。
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李同榮認為，單月交易回升不能直接解讀為房價反轉或房市重回多頭，但至少顯示第二季「量急凍」情況到了第三季已有所緩解。他認為，房價適度修正並不可怕，真正值得注意的是價格僵固、交易也跟著停滯，最終造成市場失去流動性。
至於房貸風險，李同榮指出，目前房貸逾放比率仍約維持0.08%的低檔，整體住宅貸款資產品質尚未出現明顯惡化，也未形成系統性的房貸違約問題。不過，房貸逾放金額仍處相對高檔，顯示部分高槓桿或資金調度能力較弱的購屋人，財務壓力仍然存在。
因此，李同榮將原本第三階段的「房貸逾放惡化」修正為「逾放比未惡化、逾放金額仍在高檔」。他認為，系統性風險目前沒有明顯升高，但個別購屋人的資金壓力仍須持續觀察。
至於原先最令人擔心的建商資金斷鏈，甚至是爛尾樓風險，目前也尚未全面發生。李同榮指出，中小型建商同時面臨預售去化下降、融資趨嚴及營建成本上升等壓力，若再受到購地貸款開工期限限制，可能出現「不開工怕貸款被收回、開工又怕後續資金不足」的兩難。
央行自今年9月18日起刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的統一規定，改由銀行依個案授信條件評估合理開工時程。李同榮認為，此舉等於替建商資金鏈提前增加一道「防火牆」，避免部分財務能力較弱的建商在市場下修期間為了符合期限而勉強開工，增加後續停工或資金斷鏈風險。
綜合5個月來的市場變化，李同榮將房市流動性風險重新歸納為「一升、二緩、一防」：預售解約警訊升高、成屋交易回溫、房貸風險趨緩，以及建商資金鏈提前設防。
李同榮認為，目前房市流動性危機尚未全面形成，市場反而逐漸出現分化。接下來的觀察重點，在於預售解約壓力能否逐步消化，以及是否進一步傳導至建商餘屋、推案及資金鏈，這也將成為2026年底至2027年房市能否走出修正循環的重要指標。
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