美國航空不動產投資熱潮起飛 機庫地租成新寵

2026年以來，私募股權公司與開發商正積極將資金投入美國航空產業內的特殊商業不動產領域。這波投資熱潮鎖定飛機機庫、機場土地租賃權及相關開發案，吸引投資人的主要因素是這些航空資產具備類似基礎設施的特質，能帶來長期穩定的現金流與豐厚回報，《Commercial Observer》報導指出。

航空業成長強勁 帶動不動產需求

根據《Commercial Observer》報導，美國市場對適用的機庫空間需求正迅速增長，主因商業與私人飛機的數量及需求不斷演進。然而，美國現有適合的機庫供給量及可供新建機庫的土地極為稀缺，市場現有約僅2%的機庫空間可供使用，形成對投資人而言的「完美風暴」。舊式機庫往往無法容納新型飛機，也無法滿足飛機維修公司（MRO）所需的先進技術設備。

航空產業近年成長速度幾乎是全球國內生產毛額（GDP）的兩倍，其中私人航空成長更為迅速。2026年7月，美國各航空公司載運了9,050萬名定期航班旅客，較2019年同期增長4.1%。此外，預計2026年全球國際過夜旅客將達到創紀錄的15.7億人次。全球商用機隊平均機齡已攀升至約15年，高於疫情前的13年水準，這也大幅增加了飛機維修保養的需求。

大型投資案與高報酬率吸引資金

在投資活動方面，阿波羅全球管理（Apollo Global Management）以近100億美元的估值，從KKR手中收購了Atlantic Aviation的重要股權。黑石（Blackstone）旗下的Equator計畫則預計投入約16億美元購買商用飛機。此外，AAR在9月斥資18億美元，收購了MRO Holdings的65%控股權。

在實體建設方面，Avports公司正於華盛頓哥倫比亞特區（Washington, D.C.）地區的馬納薩斯（Manassas, Va.）開發第四座機場，預計2027年底啟動商業服務。SomeraRoad旗下的SR Aviation Infrastructure（SRAI）也已在拉斯維加斯（Las Vegas）動工，預計於2028年第一季完成三座2.5萬平方英尺的新機庫，這些新機庫將取代舊有空間，提供更大、更高的機庫以適應新型大型飛機。

航空不動產投資的報酬率頗具吸引力。機庫的售後回租交易通常可產生「高十位數」的收益率，而新建機庫投資的收益率更高達「二十多位數」。該領域的投資者通常會採用長期的固定利率債務（如30年期），與一般不動產業界常使用短期浮動利率債務的做法形成對比。律師事務所史密夫斐爾律師事務所（HSF Kramer）的合夥人尼古拉斯·卡尼（Nicholas Carney）表示，即使歷經911事件和COVID-19疫情等重大衝擊，市場對機場這類基礎設施資產的長期穩定需求依然不減。