美國成屋銷量創16年新低 房產總值仍衝上35兆美元

高房貸利率正在凍結美國房市交易，但全美房產總值卻逆勢攀升。根據《Yahoo Finance》報導，美國成屋銷售年化總數下滑 8.8% 至 375 萬戶，創下 16 年來新低紀錄。然而，全美住宅總價值卻達到 35 兆美元，背負房貸的屋主所持有的房屋淨值更達 17.9 兆美元。

房貸利率暴增是交易急凍的關鍵。目前美國 30 年期固定房貸利率約為 7.3%，遠高於 2021 年 1 月時的 2.65%。美國房地產經紀商協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，除了 2023 年曾出現短暫波動外，目前的房貸利率水準已攀升至 2000 年以來的最高點，使買房變得格外困難。

交易量萎縮並未伴隨房價崩盤，全美房價中位數仍維持在 41.7 萬美元的高檔水準。房屋在市場上的待售天數中位數僅 34 天，顯示在低供給環境下，市場去化速度並不算慢。

許多現有屋主享有疫情期間鎖定的 3% 左右超低房貸利率，若換屋就必須承受超過 7% 的高利息負擔，因而普遍不願售屋。美國房地產經紀商協會估計，全美約有 8,800 萬名屋主擁有足夠的資產淨值，完全沒有被迫降價賣屋的財務壓力。

截至 2026 年第二季，背負房貸的美國屋主平均擁有高達 31 萬美元的房屋淨值（即房屋市場價值扣除未償還貸款後的實際資產）。強勁的資產緩衝使美國房市呈現「交易冰凍、價格有撐」的特殊僵局。