松山機場搬不搬？周邊公寓5年漲24%　航高解禁能否翻轉老屋都更困境

【記者 沁諠／台北 報導】
選前遷建議題升溫，300公頃開發構想引關注
隨著2026地方選舉的接近，松山機場遷建的議題再度受到關注，臺北市政府的專案報告提出欲將松山機場及周邊土地規劃做AI產業園區、中央公園、永續生活聚落，期盼透過土地活化及航高限制的解禁，帶動都市再發展；然而機場遷建涉及離島交通、醫療後送、軍事防護、民航運輸、災害調度等功能性，牽涉層面極廣，短期內尚未能有定論，從房市角度來看，相較於區域開發遠景，周邊既有成熟生活機能、都市更新進展，以及未來捷運規劃，也許是現階段更值得留意的房市基本面。

機場周邊公寓5年漲24%，漲幅優於松山區整體
根據統計，松山機場周邊500公尺，屋齡5年以上的中古屋，近5年公寓每坪均價由52.8萬漲到65.5萬，漲幅24%，高於整體松山區漲幅19.6%；而機場周邊大樓/華廈近5年也由每坪均價72.2萬漲到88.3萬，漲幅22.3%，同樣略高於松山區整體的21%。

但以機場周邊公寓的最新均價來看，仍比松山區整體低21.6%，大樓/華廈低7.9%，顯示房價存在區域性的差異，可能受住宅區位、屋齡、航空禁限建區域、機場噪音、交通等影響，尚不能歸因於單一因素。

航高限制影響開發效益，老屋重建面臨挑戰
依全國土地使用分區來看，松山機場周邊住宅區多為住三分區，容積率為225%，住三之一符合適用條件者可達300%，鄰近的民生社區住宅用地的容積率更限制不得超過200%。

航高限制的影響有多大?許多松山機場周邊的老舊建築，因位於禁限建管制區，即便符合都更容積獎勵條件，依舊卡關在機場周邊的高度限制，導致空有容積率卻蓋不到該有的高度，影響開發效益和住戶整合誘因。

都市更新其實也未必要等到機場遷建，臺北市政府在今年7月發布民生社區都市計畫修訂案，放寬連棟建築重建限制，針對莊敬里部分受航高限制的住宅用地，符合條件者，建蔽率由50%放寬至75%等規定，讓土地利用更具彈性。

生活機能成熟，捷運建設藍圖增加想像
松山機場周邊生活機能成熟，該區坐擁榮星花園生活圈、中山國中生活圈、民生社區等，商業功能齊全、學區及醫療資源相對完整；而民生社區的棋盤式街廓、綠蔭連綿的人行道、大量公園綠地，提供了舒適穩定的居住環境。

目前機場周邊僅捷運文湖線通行，部分住宅生活圈仍仰賴公車接駁或其他捷運站轉乘，台北捷運民生汐止線正進行綜合規劃中，假設未來付諸建設，有望串連既有捷運網絡，改善區域轉乘的易達性。

航高若解禁，土地開發價值有望重新評估
若機場遷建有譜，潛在的開發效益相當可觀，以部分限建區域水平面限高海拔65.49公尺為例，假設基地海拔高度為10公尺，扣除基本地盤高度，可興建高度剩55.49公尺，以每層樓高3.2公尺計算，航空高度上限相當於17樓高。

此為航空限高的概念試算，並非實際可核准興建的樓層數，實際仍須符合容積率、建蔽率及相關建築法規。

若航空高度限制打開，老舊建築基地符合容積獎勵條件者，有機會提高容積使用效率，進而重新評估部分基地都市開發價值。

遷建仍有多重配套待解，房市回歸基本面
短期來看，松山機場遷建的議題仍有許多討論空間，目前松山機場肩負國內航線的重要樞紐以及部分東北亞首都航點，與桃園國際機場的定位本就不同，桃園國際機場第三航廈正是因應旅運量成長及強化區域轉運樞紐而擴建，是否能承接松山機場的角色仍是未知數。

松山機場位於首都核心區，對東部及離島居民來說，光是在醫療救災上，就具有相當的區位優勢，據交通部資料，松山機場周邊10-15分鐘車程內可達的重大急救責任醫院有9間，對於大型醫療資源相對缺乏的區域至關重要。

況且，松山機場為軍民合用的機場，對於區域性的軍事防護、安全需求有一定的必要性，若遷址，替代的戰略選址規劃也須審慎規畫；整體而言，松山機場遷建帶來的都市開發效益固然龐大，但在交通、國防、民生運輸等方面的配套措施仍有待通盤考量，方可發揮其最大效益；影響房市的不只是航空高度限制能否解積使用效率、老屋整合可行性，以及交通建設與居住環境能否同步改善，也是未來須持續關注的重點。（照片僑馥建經提供）