加拿大房產開發商逆境求生 市場反彈假象下痛苦加劇

儘管外界不斷傳出商業房地產市場觸底反彈的說法，但加拿大房地產開發商的困境卻持續加劇。一位專精於破產清算業務的專家指出，其處理的案件量比以往任何時候都多，顯示該行業仍面臨嚴峻挑戰。

TDB Advisory Ltd. 的執行董事 Jeffrey Berger 表示，其負責重組、爭議解決及資產受託人服務的業務量持續增加，特別是公寓建案正面臨最嚴重的財務困境。他在多倫多舉行的第 14 屆加拿大房地產大會上分享了這些觀察。該會議由 Veritas Investment Research 主辦，其執行長 Anthony Scilipoti 提出一個發人深省的問題：業主與貸款機構是在審慎等待市場復甦，還是只是拖延無法避免的清算？他認為市場反彈（指經濟活動或市場價格從低點回升）的狀況因不動產類別（辦公室、公寓、零售、工業）而異。

Jeffrey Berger 強調，公寓開發用地是其公司業務量增長的主要原因。有些開發案多年來都停滯不前，而過去只需三到六個月就能解決的困境資產接管案，如今可能需要三到五年才能清理完畢，這說明了加拿大房地產開發商面臨的具體挑戰。他指出，目前仍有大量不良資產與專案待處理，雖然希望能見到市場觸底，但消費者破產數量已達歷史新高，凸顯市場普遍的「痛苦」。就連在疫情期間因電子商務而表現強勁的工業地產，也出現了部分破產案，尤其是在市場高峰期購入的資產。

協星集團 (CoStar Group) 的首席經濟學家馬里奧·勒費弗爾 (Mario Lefebvre) 則認為，新建案供應量減少對房地產價格來說是個正面因素。他提到目前建築開發量處於歷史最低點，許多閒置商業空間正被逐步消化。然而，JLL Canada 負責估值與風險諮詢的戴維·布萊克 (David Black) 警告，當前交易量的上升可能只是反映了數月前達成的協議。他觀察到資本成本增加和債券殖利率飆升，導致許多客戶（包括退休基金）頻頻諮詢房地產估值所受的影響。這些客戶質疑，是否需要提高報酬率或資本化率（指房地產投資的年淨營收與其買價的比率，常用來評估不動產投資價值）才能證明房地產投資的合理性，這意味著不動產價值可能下降。

戴維·布萊克還表示，開發用地是另一個令人擔憂的領域，專案計畫經常需要多次修訂。他形容部分辦公室物業，特別是郊區建築，已陷入「困境」。由於交易量稀少，目前房產定價更多是基於市場情緒而非客觀數據。他預期未來市場將能清楚驗證誰的評估是正確的，因為加拿大商業房地產市場的某些領域仍被視為估值過高，這也反映了房地產行業的周期性（經濟發展會經歷繁榮、衰退、蕭條和復甦的循環，房地產市場常受其影響）。