美式稅務遞延計畫改變租賃房產投資策略 學者：助攻住房品質

策略性調整稅務法規，特別是租賃房產方面的資本利得課稅規定，有望吸引更多資金投入租賃市場，並有助於提升租屋品質。現行法規常因房產轉手時觸發資本利得稅和折舊回溯課稅，導致屋主傾向長期持有房產。

若政府修改稅制，允許屋主在出售租賃房產所得的資本利得（指房產買賣獲利需繳納的稅款）再投資於同類型租賃房產時，可以遞延繳稅，將能大幅提升租賃市場的投資頻率。美國實施的「1031稅務遞延交換（1031 rollover）」機制，便是此類稅務安排的範例，該機制已為美國的租賃住房市場帶來數十億美元的額外投資。

根據外媒報導，1031稅務遞延交換是一種允許投資者在出售投資性房產後，將收益再投資於「同類型」房產，從而遞延繳納資本利得稅的機制。這項規定並非免除稅賦，而是將稅務義務延後至收益不再進行租賃房產再投資時。此機制設有嚴格規範，例如必須在出售後45天內識別替換物業，並在180天內完成交易，且需透過合格的中介機構處理。

研究顯示，這類稅務遞延對宏觀經濟效益顯著。佛羅里達大學教授David C. Ling與雪城大學教授Milena Petrova的分析指出，像1031稅務遞延交換這類機制，能促使更多投資、縮短持有期限並降低槓桿率。安永（Ernst & Young）的一項宏觀經濟研究發現，儘管政府暫時性遞延稅收，但此機制帶來的直接與間接效益卻遠超過稅收損失。報告指出，2021年，1031稅務遞延交換計畫支撐了97.6萬個工作機會，創造486億美元的勞動所得，總附加價值超過970億美元，並額外產生131億美元的各級政府稅收以及75億美元的投資。

此外，此稅務遞延策略對於改善租賃建築的結構品質也至關重要。2021年數據顯示，7.3%的租賃建築需要大規模維修，相較於屋主自住房屋的5.3%更高。加拿大住房抵押貸款公司（CMHC）的報告更將租賃房產結構品質不佳與不良健康結果連結，指出需要大規模維修的房屋，出現黴菌或霉變的可能性高出約13倍，蟲害的可能性也高出近4倍。因此，透過增加租賃市場的流動性，引入更多私人投資，有助於更新老舊的租賃房產，改善居住環境，對社會底層提供直接的幫助。