比佛利山億級豪宅出奇招 購屋者被要求認購「創始人債券」

美國加州比佛利山（Beverly Hills）一項價值高達 100 億美元的豪華公寓開發案「One Beverly Hills」，正透過一種獨特的融資方式，要求潛在購屋者認購「創始人債券 (founder bonds)」，以籌集超過 16 億美元的資金。

這個由 Cain 房地產投資公司主導的開發案，其融資策略要求有意購買公寓的客戶，必須另外簽約購買創始人債券。這些債券被形容為「低回報、高風險」的投資，因為它們僅提供 5% 的投資報酬率，低於目前被視為「無風險」且報酬約 5.3% 的十年期美國公債殖利率。此外，這些創始人債券在償債順序上，居於摩根大通（J.P. Morgan）提供的 28 億美元高級建築貸款，以及維西地產（VICI Properties）提供的 15 億美元夾層貸款之後，意味著若開發案出現問題，其償還優先順序較低，風險相對較高。

One Beverly Hills 專案佔地 17.5 英畝，計畫包含兩棟安縵酒店（Aman）品牌的豪華住宅大樓、一間安縵會所、安縵比佛利山飯店，以及高檔零售店、餐飲、養生設施，和佔地 10 英畝的植物園開放空間。目前公寓起價為 1,500 萬美元，其中一戶更在今年 7 月以 2 億美元預訂成交。通常，購屋者認購的創始人債券價值約為其公寓成本的 30%。

房地產金融研究學者 David Reiss 教授指出，儘管這些購屋者都是豪宅買家，他們可能並未意識到一旦專案失敗，將面臨遠超想像的損失。他認為，這些買家為了承擔巨大風險，卻只獲得少量報酬，但由於他們的財力雄厚，可能更能承受這種風險。不過，Cain 的共同創辦人兼執行長喬納森·戈爾茨坦（Jonathan Goldstein）則表示，這項交易反映了市場對 One Beverly Hills 願景的信心。