【專欄】租賃一樓商業使用之糾紛

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

租賃住宅用房屋或商業用房屋的糾紛很多，可請求民間單位或政府單位調解。但是走到法院訴訟的案例也很多，以下為其中一件。

民法第227條：「1.因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。2.因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第423條「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

原告（承租人）於民國113年間與被告（某某大廈管理委員會）簽立租賃契約，向被告承租某某大廈社區內之原公設內撞球室，作為經營24小時自助洗衣店，租賃期間5年。原告承租人主張已施作完成自助洗衣店之必要裝潢及機器進駐，詎竟遭社區住戶向新北市政府工務局檢舉，而遭罰款新台幣6萬元。然被告曾於113年間出具同意書（下稱系爭同意書）同意原告使用系爭租賃物經營洗衣店，自應交付合於所約定使用、收益之租賃物予原告，並於租期中保持此狀態，惟被告非但不排除違反建築法相關問題，更於113年間將系爭租賃物以繩索封門，禁止任何人進出，構成債務不履行。原告因無法於系爭租賃物繼續開設系爭洗衣店而遷址，因此受有裝潢費用89萬、拆除裝潢設備費用94萬元、……及遭政府工務局處罰鍰6萬元之損害等等。

出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；民法第423條定有明文。而所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。（最高法院84年度台上字第333號民事判決要旨參照）。

法官經查：

（1）、依據系爭租約第1條第1項記載「租賃住宅標示：1、門牌_某市00區00路0段000號1樓之撞球室⋯」，是以被告於簽立系爭租約時，已明確告知原告系爭租賃物原本用途為撞球室使用，顯然被告並無保證系爭租賃物可用於開設系爭洗衣店之用。又系爭租約第7條第1項復約定「承租人同意遵守公寓大厦規約或其住住戶應遵行事項，不得違法使用⋯·····」，再參以系爭租約附件並載有「使用執照影本」，顯見兩造於簽立系爭租約時，被告有提供系爭租賃物使用執照影本予原告閱覽，並要求原告不得違法使用，是原告亦應知悉主管機關依建築法原核准系爭租賃物之用途，而可預見其是否得為系爭洗衣店使用、或是否得依法辦理建築物變更用途使用等情。

（2）、又被告雖於簽立系爭租約之後，再於113年間出具系爭同意書予原告，惟該同意書係記載「同意」某公司於原公設撞球室空間作為24小時自助洗店使用，並無保證系爭租賃物得合於開設系爭洗衣店之用，亦有系爭同意書足憑；再參以工務局曾於113年間發函告知被告系争租賃物涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，將派員勘查現場，亦有該局函文存卷可參。則被告抗辯係事後因應原告要求配合出具同意書，以利其補款程序進行等情，尚非子虛，是自不得僅憑系爭同意書，即認被告應交付合於開設系爭洗衣店之用之租賃物予原告……。

綜上所述，系爭租約並無記載系爭租賃物得為開設洗衣店之用，被告復未保證上情，是以被告所交付之系爭租賃物，已合於系爭租約之約定狀態，並無不完全給付之情事。至被告雖於遭主管機關命令改善後，限制社區住戶不得進入系爭租賃物，惟其並未阻止原告使用系爭租賃物，是亦無違反系爭租約之給付義務。……

亦即原告（承租人）官司打輸了，被告某某社區管理委員會贏了。

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