Sabra Health Care REIT 股價回調13% 高齡住宅策略能否助其重估價值？

專注於高齡住宅經營物業（SHOP）的Sabra Health Care REIT, Inc.（SBRA）近期股價承壓。截至昨（25）日收盤，該公司股價報每股 19.56 美元，在過去三個月內已下跌約 13%。儘管如此，Sabra Health Care REIT 年初至今的股價報酬率略為正向，而其一年的總股東報酬率達到 14.92%，這主要歸因於其收入和再投資的股息，而非短期股價波動。

房地產投資信託（REITs）是一種投資公司，主要業務是持有並經營能產生收入的房地產組合，讓投資人可以透過購買股票間接投資大型房地產，並通常將大部分獲利分配給股東。Sabra Health Care REIT 目前正積極轉型，將投資重心轉向高齡住宅經營物業（Senior Housing Operating Properties, SHOP），這類物業與傳統 REITs 僅租賃物業不同，SHOP REITs 會直接擁有並經營養老院或輔助生活設施等，因此直接承擔營運風險和利潤。

資料顯示，Sabra Health Care REIT 超過 95% 的活躍投資機會（金額逾 10 億美元）都與 SHOP 資產相關。該公司在過去一年中增加了 21 項資產，有望提高自費服務的營收比重，並支持未來的營收與現金淨營運收入（NOI）成長。然而，這種轉型也伴隨營運商轉換的執行風險，以及高齡住宅經營物業（SHOP）投資組合對資金的龐大需求，這可能對其獲利動能和股息發放能力構成壓力。

對於 Sabra Health Care REIT 的估值，市場存在兩種不同看法。一派認為，該公司被低估了約 14%，公允價值估計為每股 22.79 美元。但另一派則指出，該公司目前的本益比（P/E）高達 76.4 倍，遠高於其公允本益比 49.8 倍、同業平均的 48.3 倍，以及產業平均的 17.5 倍。本益比是衡量股價相對於每股盈餘的倍數，數字越高代表市場願意為其獲利付出更多。

目前 Sabra Health Care REIT 的估值爭議與高齡住宅經營物業的投資策略，將是投資人持續關注的重點。

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