【專欄】建商買土地請求返還部分買賣價金的訴訟

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）

雙方簽訂合約通常會提到若有一方違約，違約金如何處理？例如本件訴訟「本約簽訂後，倘甲方（即被上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數返還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方，本約方得解除，各無異議」。

本件訴訟建商認為地主違約，請求地主退還已收價金及賠償同額損害金1千2百萬元等，官司打了幾年打到最高法院，最後地主須賠償400萬元。本件訴訟的要旨為「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬保留解除權之代價，兩者性質迥異。」

本件案情是建商（被上訴人）所經營之建設公司向地主（上訴人）購買土地862坪，總價862萬，並已付清價金。地主（上訴人）雖然依約分割出同段地號土地，並移轉登記予建商，惟未依兩造所立不動產買賣契約書約定塗銷上開土地之抵押權登記，致其中一筆地號土地經抵押債權人申請法院查封，由訴外人某某拍定取得，地主未履行權利瑕疵擔保義務，因此建商依民法第353條「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」、256條「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」規定，解除契約，請求上訴人退還已收價金及賠償同額損害金等情，求為命上訴人（地主）給付1,200萬元。

法官審酌上訴人（地主）已履行系爭土地移轉登記義務，被上訴人（建商）利用系爭土地取得鄰地建案之建築執照、雜項執照等，後因資金不足及投資人某某某不願配合致無法繼續興建，及其為塗銷某某地號土地之抵押權登記，而受有另支付四百萬元予抵押權人之損害等情，認前述約定之違約金尚嫌過高，應酌減為四百萬元。

按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬保留解除權之代價，兩者性質迥異。因此，本件訴訟「最高法院判決無效，原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。」

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