美房東陷房產股市兩難 理財專家高報酬論受市場數據檢視

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

一名擁有三處出租物業的美國房東正面臨投資決策難題：究竟該繼續持有房產，還是轉為投資股票？這位化名為 Steven、37 歲的房東在維吉尼亞州（Virginia）里奇蒙（Richmond）地區擁有價值約 25 萬美元的綜合房產淨值，年收入約 15 萬美元，但卻因物業管理費（HOA fees）和意外維修費用而感到困擾。他近期計畫搬入其中一處物業，屆時將剩下兩處出租房產。

知名理財顧問 Dave Ramsey 在節目中向這名房東建議，應出售其中一處較小的物業，並保留另一處較大的物業。Ramsey 認為，房產投資能透過每月現金流、物業增值以及折舊帶來的稅務優惠來獲利。他估計，這名房東價值 40 萬美元、仍有 24 萬美元貸款的較大出租物業，有望在七到八年內價值翻倍，相當於每年約 9% 至 10.4% 的成長。

Ramsey 更主張，不動產的年化報酬率可達 20% 至 25%，高於成長型股票共同基金 10% 至 12% 的報酬。他解釋，房產的高報酬率得益於槓桿效應：若一處 40 萬美元的房屋價值成長 10%（即 4 萬美元），對於擁有 16 萬美元淨值的房東而言，這相當於其淨值增加了 25%。

然而，《The Economic Times》報導指出，歷史數據並不支持 Ramsey 對於房產和股市報酬率的樂觀預期。標普 500 指數在 1957 年 4 月至 2025 年 4 月期間，平均年化報酬率（包含股息再投資）約為 10.4%，扣除通膨後則約 6.5%。而在 2000 年代，標普 500 指數的年化報酬率僅為 1.48%，扣除通膨後更是負 1.13%。

房市方面，全美房價在 1975 年至 2016 年間，扣除通膨前的平均年成長率約為 4.9%。以此成長率計算，一處房屋需要約 14 到 15 年才能價值翻倍，而非 Ramsey 所稱的七到八年。扣除通膨後，1976 年至 2017 年的全美房價年化平均漲幅僅 1.3%。根據最新數據，截至 2026 年 7 月為止的一年內，美國 Case-Shiller 全國房價指數僅上漲 1.9%，而同期通膨率則達到 3.4%。

針對 Steven 較小的出租物業（價值 21.5 萬美元，貸款 17.5 萬美元，淨值 4 萬美元），該物業每月物業管理費為 200 美元，每年即 2,400 美元，約佔其淨值的 6%。Ramsey 認為，考慮到房貸、維修和空置成本，這處物業可能正在虧損，因此建議出售。他為 Steven 規劃的下一步是保留價值 40 萬美元的房產並償清其貸款，接著償還他將自住房屋的貸款，之後再將更多資金投入 Roth 個人退休帳戶和共同基金中。

Ramsey 也強調，持有現有資產不應成為借款購買新房產的理由。他預計若 Steven 遵循此計畫，未來 20 年內有望在共同基金和房產兩方面都擁有數百萬美元的資產。

在房地產稅務方面，美國國稅局（IRS）允許住宅出租物業的建築成本在 27.5 年內進行折舊（土地不包含在內），例如若建築價值 30 萬美元，每年可扣除 10,900 美元。然而，在出售物業時，先前所申報的折舊將會被視為收入，可能需要繳納最高 25% 的資本利得稅（depreciation recapture）。

專家提醒，在做出任何房產出售決定前，房東應詳細評估扣除所有成本後的每月淨收入、扣除費用與稅金後的淨售出金額，以及將這筆資金投資於其他地方的潛在收益。

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投資標的可能有賺有賠，過去績效不代表未來績效之保證