六都交易量回升！換屋族必修心法　3大關鍵指標搞定買賣資金銜接

【記者吳美燕／台北報導】

房市交易量回升，換屋族規劃買賣兩筆交易，更要留意資金能否順利銜接。根據六都地政局統計，2026年9月建物買賣移轉棟數共17945棟，月增14.1%、年增11.6%；第三季合計54174棟，年增5%。對此，安新建經提醒，換屋不只要看房價與物件條件，更應提前掌握「可用金額、到位時間、付款條件」三大關鍵，並善用價金履約保證，降低資金落差造成的交易風險。

安新建經北一區業務經理 張雲維分析，股市表現與房貸政策調整，都是民眾評估購屋的重要因素。央行9月維持政策利率不變，9月18日起將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，增加部分購屋族的資金調度空間。不過，政策上限不等於實際核貸結果，仍須視銀行審核、房屋鑑價及借款人收入、信用與負債條件而定。

他進一步說明，以總價1500萬元的住宅為例，若銀行認定的貸款計算基礎同為1500萬元，貸款成數從6成提高至7成，理論貸款額度可增加150萬元。安新建經建議，換屋族應在簽約前確認可貸額度、利率及預估撥款時間，並預留核貸不足或撥款延遲的備用資金。

換屋第一步是算清楚「可用金額」。舊屋售價不等於實際可運用資金，還須扣除原房貸餘額、稅費及仲介服務費等支出，並預留新屋自備款、裝修與搬遷費用。若採先買後賣，須承擔舊屋出售時間拉長、成交價不如預期，以及短期同時負擔兩筆房貸的壓力；若先賣後買，則應將過渡期間的租屋與搬遷成本納入預算。

第二是掌握「到位時間」。張雲維指出，舊屋完成簽約，不代表售屋款能立即動用。換屋族應將舊屋買方付款、貸款撥付、原房貸清償及售屋餘款入帳時間，與新屋各期付款期限逐一比對，並事先與銀行、仲介及地政士確認流程，避免新屋付款期限已到，售屋資金卻尚未到位。

第三是確認「付款條件」。買賣兩筆交易各有履約義務，不能假設其中一筆延遲，另一筆就能自動展延。若遇到貸款不足、撥款延後或舊屋未如期出售，應事先討論補足資金、協議展延及違約責任，並將雙方同意的處理方式明確載入契約。

安新建經最後提醒，換屋族同時具有買方與賣方身分，建議兩筆交易均可評估採用價金履約保證，由專戶依約控管款項及撥付流程，提升交易安全。不過，履約保證並不能取代購屋資金準備，也不代表可免除資金不足所衍生的違約責任。從預算盤點、時程安排到契約確認，事前做好資金規畫，才能降低換屋過程中的財務風險。