【專欄】買土地的訴訟判決分析

 

 

買物有瑕疵，買方應如何救濟？民法第354條：

「1.物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。2.出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

 

民法第373條「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」

民國110年的土地買賣糾紛，買方認為物有瑕疵，請求賣方退款土地價款約252萬，官司從一審打到二審，買方皆敗。114年打到最高法院，終於扳回，最高法院判決書主文「原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院」。

   

本件上訴人（買方）主張兩造於民國110年10月4日訂立不動產買賣契約書，土地成交價3,800萬，大部分為住宅用地，每坪單價4萬7,000元，小部分為農地，每坪1萬2,560元，上訴人依約給付全部價金，賣方（被上訴人）於同年11月18日移轉系爭土地所有權登記。然而買方於111年11月間委請建築師申請建築執照，套繪計算後，發現約有73坪之使用分區屬於農業區，與系爭契約約定為住宅區不符，而有物之瑕疵及不完全給付之情形。而且屬農業區部分土地亦無法變更為住宅區，屬給付不能。所以買方有溢付土地價款約252萬損害等情。

   

法官認為：「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，負有擔保其物依民法第373之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是倘買賣標的物危險移轉於買受人時，有物之瑕疵存在，無論其瑕疵於契約成立時已存在或契約成立後始發生，出賣人均應負物之瑕疵擔保責任。又都市計畫法第32條及都市計畫法臺灣省施行細則第14條第1項第1款、第10款分別定有住宅區及農業區之不同使用分區，而農業區依該施行細則第29條第1項本文、第2項、第32條第1項規定，係為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施，建蔽率不得超過10%，且對興建農舍設有嚴格規範，則依通常交易觀念，買賣標的物約定使用分區為住宅區之土地，如實際使用分區係屬農業區，不惟其通常效用或契約預定效用有所減少，抑且減低經濟上之價值。」

   

買方所買的土地部分為農業區，雖經賣方向南投縣政府陳情變更為住宅區，然尚未完成都市計畫變更法定程序等情。上訴人於原審主張系爭瑕疵於契約成立時即存在，已減少其通常效用或契約預定效用，被上訴人所交付之系爭土地與系爭契約約定不符，非屬依債之本旨給付等語，似非無據，此攸關系爭土地危險移轉於上訴人時是否存有系爭瑕疵，原審未詳加調查審究，遽認上訴人已依債之本旨為給付，而為上訴人不利之論斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項，第478條第2項，判決如主文。

   

上訴人（買方）打官司打了4年多終於扳回，其實打官司的過程上訴人與被上訴人都非常的煎熬，花錢又花時間。人生無奈！