美國商用不動產再融資風險迫近 1790 億美元低利貸款受挑戰

美國商用不動產市場正籠罩在鉅額再融資風險的陰影下。根據全球不動產服務公司 Newmark Group 的分析，預計到 2028 年為止，將有高達 1,790 億美元的低利率商業不動產貸款面臨再融資（指將舊貸款替換為新貸款）的挑戰。這些貸款多半是在利率極低的時期承作，如今因利率持續高企，恐對市場造成重大衝擊。

Newmark Group 指出，這些在 2028 年前到期的固定利率證券化商用不動產貸款中，約有 78% 的利率遠低於目前美國十年期公債的殖利率。近一個月來，美國十年期公債殖利率已飆升至 5% 以上並保持高位。市場普遍預期，高利率環境將會持續下去，而貸款機構也正在放棄過去四年主導市場的「展延假裝」（extend-and-pretend，指在債務人無力償還時，貸款機構同意延期並假裝情況好轉）做法。對於商業不動產借款人而言，等待利率下降已不再是可行的再融資策略。

在這種壓力下，美國的商業抵押貸款支持證券（CMBS）違約率正在攀升。九月份，整體 CMBS 違約率增加了 17 個基點，達到 8.02%。其中，辦公室不動產的違約率最高，達到 12.16%。多家庭住宅（multifamily）也面臨壓力，許多在疫情前或依賴過渡性融資（bridge financing）的貸款，在到期時將以顯著更高的成本進行利率重設。

歐洲市場也面臨類似的挑戰。歐洲央行（ECB）的升息導致歐洲不動產投資人對進一步升息感到擔憂，特別是那些在低利率時期取得貸款的業主，將首當其衝地面臨再融資問題。據《Bisnow》報導，雖然歐洲央行目前的存款利率為 2.5%，但超過七成的經濟學家預期十二月會再度升息。歐洲房地產的交易量因此受到影響，根據第一太平戴維斯（Savills）的初步估計，今年第三季歐洲交易量約為 460 億歐元，年減 6%。然而，標準普爾（S&P Global Ratings）的 Franck Delage 表示，與 2022-2023 年相比，不動產投資信託（REITs）的體質已較為穩健，過去三年已消化超過 200 個基點的再融資成本增幅。

儘管商業不動產面臨挑戰，部分投資者仍透過特定貸款產品進入市場。根據《Yahoo Finance》報導，例如，DSCR 貸款（Debt Service Coverage Ratio loan）允許不動產投資者在無需個人收入驗證的情況下，以投資物業的租金收入能否覆蓋抵押貸款支付作為主要審核標準。此類貸款主要用於長期租賃、Airbnb 等短期度假租賃，或商住混合空間，且要求租金覆蓋率（DSCR）至少達到 1.0 倍。DSCR 貸款不同於一般住宅貸款，不適用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的標準，由機構投資者和私人資本提供資金。