西班牙推新住房法令 馬德里等大城房產報酬率逼近國債

近期西班牙住宅房地產投資報酬率顯著下滑，尤其在馬德里、帕爾馬與巴塞羅那等主要城市，其毛投資報酬率已降至僅略高於該國十年期公債的殖利率。這項趨勢主要受到佩德羅·桑傑士（Pedro Sanchez）首相政府推動的新住房法令影響。

根據不動產平台 idealista 2026 年第三季的市場報告顯示，西班牙全國住宅房地產的平均毛投資報酬率已從一年前的 6.9% 下降至 6.2%。相較之下，西班牙十年期公債的殖利率則從 3.3% 攀升至 4.1%，使得風險較高的房地產投資與相對穩定的國債之間的回報差距持續縮小。在馬德里與帕爾馬，房地產的毛投資報酬率僅有 4.3%，巴塞羅那為 4.4%，而聖塞巴斯提安更低至 3.3%。

這項由佩德羅·桑傑士政府推動的新住房法令（Real Decreto-ley 28/2026）預計將於 11 月 15 日生效。該法規旨在強化租戶權益，其中規定標準五年租賃期滿後，租賃合約將自動續約五年。若房東希望收回物業，必須提前六個月通知，並向離去租戶支付賠償金。賠償金額將根據租期每年一個月租金，或依照政府參考指數計算的十二個月租金，兩者擇高發放。

由於財務誘因縮減及嚴格的租戶保護措施，市場分析指出，商業房地產正逐漸成為比住宅租賃更有吸引力的投資選擇。西班牙辦公室的毛投資報酬率高達 11.2%，商業場所的毛投資報酬率也達到 10%。此外，在威爾瓦（Huelva）與卡斯特利翁-德拉普拉納（Castellon de la Plana）等省級城市，住宅投資報酬率仍有 7.4% 和 7.2% 的較高表現。