先簽預售屋、交屋後賣掉能退稅？房地合一重購優惠看登記順序

（媒角抵加／林承志綜合報導）先簽預售屋合約，不代表這戶就是重購退稅認定的「舊屋」。財政部南區國稅局10月14日公告指出，若先取得另一戶成屋自住，之後才取得預售屋所有權並出售，保留原成屋，屬於「買新賣新」，不適用房地合一重購優惠。換屋族確認能否退稅，第一步是排出兩戶實際登記取得所有權的順序，再核對自住條件與買賣期限。

關鍵資訊

• 認定關鍵：新舊屋依實際取得所有權的登記時間排序，預售屋簽約日不等於取得日。
• 交易期限：出售舊自住房地與重購新自住房地的移轉登記時間相隔在2年內，先買後賣、先賣後買均有適用方式。
• 辦理方式：先買後賣於房地合一所得稅申報時扣抵；先賣後買則申請退還已繳稅款。
• 適用稅目：房地合一所得稅重購優惠。

預售屋先簽約，為何仍可能被認定為「新屋」？

南區國稅局舉例，民眾先簽約買預售屋A，尚未完工交屋時，又買成屋B並自住。B先登記取得所有權，A則等完工後才取得所有權。

若最後賣掉A、繼續保留B，出售的就是較晚取得的A屋。該局認為，這種情形沒有出售原先取得並自住的舊屋B，屬於「買新賣新」，不符合重購優惠的換屋目的。

因此，預售屋買方盤點換屋順序時，可先從兩戶的產權資料確認取得日期，再列出預計出售哪一戶；單看簽約先後，可能把新舊屋順序排反。

兩年內買賣之外，還有設籍與實際居住條件

依財政部稅務入口網1812問答，個人、配偶或未成年子女，要在出售及重購的自住房屋辦妥戶籍登記並居住；舊屋出售前1年內，也不得出租、供營業或執行業務使用。

設籍與實際居住是同時要核對的條件。申請資料除了新舊屋戶口名簿影本，也包括能證明自住事實的文件。

先買後賣用扣抵，先賣後買申請退稅

《所得稅法》第14條之8將兩種換屋順序分開處理：先購買新自住房地，在完成移轉登記日起2年內出售其他舊自住房地者，於辦理房地合一所得稅申報時，計算可扣抵稅額。

先出售舊自住房地者，則在出售完成移轉登記日起2年內重購，並可於新屋完成移轉登記的次日起5年內，申請退還原先已繳稅款。「2年內完成換屋」與「5年內提出退稅申請」是兩個不同期限。

優惠金額按重購價額占出售價額的比率計算，並以原應納或已繳稅額為上限。以符合全部條件的假設案例而言，舊屋賣新台幣1,000萬元、新屋買800萬元，原房地合一稅額100萬元，按80%計算的扣抵或退稅金額為80萬元。

領到退稅後，新屋還有五年用途管制

依《所得稅法》第14條之8，重購房地在重購後5年內改作其他用途或再行移轉，原扣抵或退還的稅額會被追繳。稅務入口網列出的情形包括未設籍並居住、出租、供營業或執行業務使用。

準備申請時，可先備齊新舊屋買賣契約、收付款證明、所有權狀、戶口名簿影本，以及自住事實證明。換屋涉及預售屋交屋先後，或準備將新屋出租、轉讓者，可帶著兩戶登記日期及使用情形，撥打國稅免付費電話0800-000-321確認適用結果與後續稅負。

資料來源與更新紀錄

• 財政部南區國稅局：「房屋買新賣新」不適用房地合一重購租稅優惠，2026年10月14日發布。
• 財政部主管法規共用系統：《所得稅法》第14條之8，2026年10月15日查閱。
• 財政部稅務入口網：1812重購自住房地扣抵稅額及證明文件，2025年3月14日更新，2026年10月15日查閱。
• 更新紀錄：2026年10月15日完成初稿，整理所有權登記順序、申請期限、計算示例與重購後用途管制。