「房地合一稅」別讓「租稅正義」變成「制度怪胎」！

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

當政府開徵房地合一稅時，高舉的大旗永遠是「抑制短期買賣炒作、還原租稅公平」。然而，一項標榜打擊投機客的政策工具，若在實務運作中因法條機制的僵化，異化為懲罰長期持有者、甚至將家庭財產移轉誤判為炒房行為的工具，其背後的政策正當性便已蕩然無存。

近日報載的一宗真實個案，無疑為現行房地合一稅的制度漏洞敲響了警鐘。高雄一名屋主於2005年購入房地，持有至今將近20年。期間因婚姻關係發生變化，房屋曾贈與配偶，離婚後又經法院調解行使「夫妻剩餘財產分配」移轉回原屋主名下。最終，屋主於2024年處分該不動產時，國稅局竟將其取得日認定為2020年的調解移轉日，致使其「持有期間」被硬生生切割縮短為僅有4年多，進而套用高達35%的短期交易稅率，甚至遭稽徵機關要求補稅。

這個案例向社會揭示了一個極其荒謬的現實：一位持有同一房屋近二十年的普通老百姓，既未頻繁進出市場，也無短期套利動機，只因經歷了婚姻與家庭財產的依法處理，就在稅務體系中被定性為「短期投機者」。這究竟是在打擊炒房，還是在向老百姓課徵無理的「婚姻與離婚懲罰稅」？

現行「房地合一稅」之所以被各界詬病為「稅法怪胎」，核心問題在於形式主義凌駕於經濟實質之上：

第一，嚴重混淆「市場交易」與「家庭財產調配」。 

夫妻間贈與、繼承、或是離婚後依《民法》進行剩餘財產分配，均屬於非市場性、不具價格炒作性質的資產調配。國稅局若僅憑行政登記日期重新計算持有期，逕自將長期持有的事實抹煞，便是以冷冰冰的日期計算法，硬將家庭財產變動與投機套利劃上等號，徹底偏離了立法初衷。

第二，造成不可預見的租稅陷阱，破壞民眾信任。 
民眾在數年甚至十數年前進行合法資產配置或處理婚姻財產時，房地合一稅甚至尚未誕生，或是民眾根本無法預見未來的法律解釋會將合法安排轉化為龐大的租稅地雷。面對民眾的困惑與不滿，主管機關若只會重複「依法行政」這套官僚語言，不僅無法服人，更嚴重侵蝕了租稅制度的可預見性與政府公信力。

抑制房市炒作固然是重要政策目標，但「租稅公平」與「比例原則」更是不可逾越的憲法底線。政府絕不能一邊高喊打炒房，一邊靠著制度漏洞充實財庫；更不應讓稅制只剩下技術性的算術，卻失去了回應社會真實情境的溫暖與合理性。

財政部與立法院必須正視此一政策矛盾。針對夫妻贈與、離婚財產分配、法院裁判或調解移轉等非交易性產權變動，應儘速研擬修法或公布補充解釋，建立能真實還原「原始取得時間」與「實質持有期間」的精細計算規則。唯有讓高稅率精準對準真正的投機客，而不是將長期持有的庶民捲入其中，房地合一稅才能回歸正軌，不再成為令人心驚膽戰的稅法怪胎。

撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）