烏克蘭戰火下催生海外置產潮 專家提六問揭跨國投資陷阱

隨著烏克蘭（東歐國家）自 2022 年爆發全面戰爭，許多當地公民為保存與增長儲蓄，開始將目光投向海外房地產市場。然而，並非所有海外投資都符合預期。有鑑於此，房地產投資專家 Maria Hrechko 於今年（2026年）創立 TRUSTMONT CAPITAL LTD 顧問公司，專為客戶提供海外物業交易諮詢服務。

Maria Hrechko 認為房地產並非僅是方呎數的交易，而是一種投資工具。她指出，無論任何投資決策，都應從投資者的策略、風險評估、資金流動與退場機制等面向著手。由於烏克蘭戰事，她於 2022 年便將業務拓展至國際市場，初期以土耳其為據點。從市場週期中汲取的關鍵教訓是，市場上漲本身並不保證投資成功，高品質資產即便在市場低迷時仍能增值。

TRUSTMONT CAPITAL LTD 選擇在英國註冊，旨在建立客戶信任並符合英國對投資者溝通的嚴謹標準，即在潛在回報之前，優先以清晰、公平且不誤導的方式說明風險。該公司扮演顧問與中介角色，而非投資基金，不直接管理客戶資金。烏克蘭投資者常見的錯誤包括缺乏明確的投資策略、將本國策略套用至不同市場，以及盲目相信預期價格成長。

專家提出三大主要投資策略：資本增值、被動收入（租金收益）及資產多樣化。透過評估投資者策略、風險承受度及資本目標，可決定合適的市場、物業類型與進場時機。在評估海外房產投資時，由於不同國家房地產市場的法律和稅務差異，投資人必須深入了解當地法規，並進行全面的法律盡職調查。

目前，蒙特內哥羅（東南歐國家）和希臘（歐洲國家）部分地區是潛在的資本增值市場，阿爾巴尼亞（巴爾幹半島國家）則是被新發現的機會。在蒙特內哥羅，由於政府對建築許可證的限制，導致需求大於供應，且價格較鄰國克羅埃西亞（巴爾幹半島國家）低廉。當地房產入場門檻約 12 萬美元起，投資期約一至三年。阿爾巴尼亞則因較少受到關注，入場價格較低。

此外，德國（歐洲國家）提供一個特殊的投資利基市場，即為歷史建築物翻新提供資金，每年可吸引約 12% 至 15% 的潛在回報，並由德國不動產物權（Grundschuld）提供優先順位抵押擔保。Maria Hrechko 也提醒，住宅物業廣告中常見的被動收入收益率（例如土耳其宣稱的 7% 至 9%），通常未計入所有成本與風險，實際收益率可能僅為 3% 至 4%。飯店型不動產（投資人購入飯店客房等整套營業模式），若由國際連鎖飯店管理，則是適合創造被動收入的選擇，入場門檻從一股 5 萬美元至整間房 15 萬美元不等。

Maria Hrechko 提出的海外購屋檢查清單包含：明確物業需求、了解當地市場與規範、物業經理的可靠性、扣除所有成本後的實際收益、物業流動性，以及理解所有潛在風險。她強調，知情的投資者不應輕信市場行銷承諾與誘人數據，應審慎審查報價，並諮詢風險，最重要的是考量未來轉售的可能性。

【提醒您】

海外投資涉及匯率波動風險，本文僅供參考，不構成投資建議