小額投資人進軍不良資產市場 DSCR貸款成雙面刃

一種名為「債務償付覆蓋率貸款」（DSCR loans）的抵押貸款產品，正協助美國小型投資人進入以往難以觸及的「不良資產市場」（distressed markets），這些市場指的是房產價值低、缺乏投資關注的地區。然而，這種貸款的靈活審核機制，也引發了詐欺問題，導致貸方緊縮放款，影響了其他合法投資人。

DSCR 貸款起源於 2010 年代，近年因其審核流程彈性且速度快而日益普及。不同於傳統貸款評估借款人收入和信用狀況，DSCR 貸款的核准主要依據房產本身的價值和潛在租金收入。這使得小型投資人能更輕鬆地取得資金，投入房產整修與買賣。

許多投資人利用這類貸款在房屋老舊、基礎設施較差的社區購買房產，進行翻新後再出租或轉售。美國克里夫蘭、印第安納波利斯、巴爾的摩、底特律及曼非斯等城市，因房產購入價格低廉，吸引了大量此類投資。例如，一名克里夫蘭的投資人表示，她在當地從未以超過 24,000 美元的價格購入房產。

然而，DSCR 貸款較為寬鬆的審核標準也帶來負面影響。據《The Real Deal》報導，部分不肖投資人利用此漏洞進行詐欺，導致巴爾的摩和費城等地出現法拍屋危機。這些詐欺案件促使貸方開始收緊放款規範，反而讓其他誠實的投資人面臨更多挑戰。

Jumpstart Philly LLC 創辦人 Ken Weinstein 便指出，由於產業中少數害群之馬的行為，貸方正在調整策略，使得其他投資人取得貸款變得更加困難。數據顯示，在巴爾的摩，民間貸款總額年減 40%，費城則年減 19%，這顯示詐欺事件已對當地房產投資活動造成顯著衝擊。