都市更新全案管理？選擇全案管理公司還是建築經理公司分析

蔡耀德｜專欄觀點

— 陣屋建設全案管理專家、北科大經營管理系理事長、宏國德霖不動產經營系會長 美國（APMA）大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光、金傳獎、金炬獎等多項榮譽得主

都市更新的「全案管理」（Project Management）是近年自主都更與危老重建的熱門趨勢。簡單來說，它是地主不透過傳統建商合建，而是轉化為「實質開發商」，委託專業的都更全案管理機構（如建築經理公司、金控 AMC、或專業顧問團隊）提供一條龍的技術服務，地主則需自行出資並承擔最終的開發成敗。

開發公司與建經公司管理費價差1~2%

市場分類三種：

一、建經公司：

在都市更新或危老重建的「全案管理」模式中，建築經理公司（簡稱建經公司）扮演的角色就像是「地主的專業總管兼防火牆」。

因為地主雖然轉型為「實質開發商」，但普遍缺乏營建、財務、法務與銷售等專業。建經公司就是受託代表地主，串聯並監督銀行、建築師、營造廠等各方專家。其核心角色與核心職責可拆解為以下四個面向：

1.財務的「保險箱」：資金信託與履約管理

全案管理最怕遇到資金被挪用或工程斷炊。建經公司與信託銀行合作，建立嚴格的財務防火牆：

• 辦理產權與資金信託：將地主的土地產權、銀行撥付的土建融資、以及未來預售的款項，全數鎖進「信託專戶」。
• 嚴格的「工程查核付款」（工程進度查估）：營造廠不能隨便請款。建經公司的專業工程師會親自到工地現場，確認施工進度與品質符合合約後，才會簽發「工程款撥付同意書」，由信託銀行撥款給營造廠，確保專款專用。

２.專案的「總指揮」：營建全生命週期管理

建經公司代表地主，統籌從規劃到交屋的「一條龍」繁雜行政與工程事務：

• 前期規劃與發包：協助遴選並監督建築師、結構技師，審查設計圖說。公開招標、評選優質營造廠，並協助地主進行工程合約的商務談判（避免合約藏陷阱）。
• 行政流程代辦：協助地主向政府申請都更/危老資格認定、容積獎勵試算、都市設計審議、以及申請建築執照與使用執照。
• 施工中監督：督導營造廠執行勞安、進．度與品質控管，防範營造商偷工減料或進度严重嚴重延宕。

３法規的「護衛隊」：風險控管與連帶責任防範

針對政府近年日益嚴格的營建法規，建經公司負責為地主規避法律與刑事風險：

• 土方 GPS 全流向管理：政府為防範廢棄土方亂倒，規定起造人必須嚴格監控土方流向。建經公司會即時審查營造廠的土方清運計畫與 GPS 軌跡紀錄，確保完全合法，避免地主（起造人）因營造廠違法而揹上《廢物清理法》的刑事連帶責任。
• 合約與進度法律控管：嚴格控管預售屋的交屋期限，防止因缺工料導致進度延誤，觸發每日萬分之五的遲延利息賠償，甚至演變成預售違約糾紛。

４． 危機的「安全網」：評估與啟動「續建機制」

這是建經公司最具價值的角色。

• 預防爛尾樓：當營造廠不幸倒閉、財務危機或因缺工料惡意停工時，建經公司會介入評估。
• 啟動續建：透過事前規劃的續建承諾，由建經公司尋找替代的營造廠接手，或由建經公司的關聯集團（如金控 AMC）介入代墊資金、接管工地，確保建案一定能蓋到好、交屋到地主手中。

建經公司為地主內部整合後，才代為處理上述四大項，因少了整合每一位地主需求，容易造成新建過程溝通上問題，一般來管理費低於全案管理公司收取費用。

二、單純整合全案管理公司

一條龍的都市更新服務，但它與您先前詢問的「銀行/金控系建築經理公司」在商業運作上有顯著不同：

1. 實施者身份（建商開發導向）

多數案件中是直接擔任「實施者」。這意味著它更偏向傳統的建築開發商或都更合建夥伴，通常會參與後期的產權分配（如權利變換、協議合建）並分回部分房地。而建經公司的「全案管理」則是純服務制，建經公司不當實施者、不分房地，只收管理費。

2. 專精「破冰整合」而非單純財務信託

銀行系建經公司往往希望社區地主已經有高度共識（向心力強）才進場提供全案管理；其靈魂在於地主整合、地上物與違章安置、公私有地產權協調等極為複雜的前期談判工作。

3. 靈活的「以小併大」都更技巧

在業界著名的手段之一，是藉由收購或整合基地的關鍵小面積私有地，再依早期都更條例舊法中「公有土地得配合都更」的規定，去申請整併鄰近大面積的國有地（如國產署土地）進行百億級的大型開發，這也是一般中小型地主或單純建經公司較難操作的專業技術。

這類整合公司如果開發時程過久，營建成本失算，案件停擺，地主求償無門，目前物價上漲，市場上權利變換完成，代理實施者失蹤問題。

三、新一代的複合式建築團隊一條龍服務

第三種全案管理將前述二種不足的部份，增加一個對屋主的信任及交付責任，就是責任明確。

分為九類團隊服務

1.整合開發團隊

2.建築設計團隊

3.都市更新計畫團隊

4.估價公司團隊

5.營造施工團隊

6.國際外觀團隊

7.國際營造團隊

8.建築融資團隊

9.市場策略團隊

因目前要九大團隊結合目前全案管理少數公司能有規模的一條龍服務團隊。

結論：在都市更新或危老重建的「全案管理」模式中，最大的核心邏輯就是「地主自己當老闆（實質開發商），把所有開發利潤留在自己口袋」。

相較於將主導權全數交給建商的傳統合建，全案管理具備以下四大核心優勢：

1. 利益不外流，分回坪數最大化

• 利潤 100% 歸地主：傳統合建中，建商因為出資並承擔風險，通常會分走 30% 至 50% 的房地比例（利潤大半由建商賺取）。
• 只付固定服務費：全案管理模式下，地主只需支付總銷金額約 5% 至 10% 的固定服務費給專業管理團隊（如建經公司），扣除大樓的實質興建成本（共同負擔）後，其餘所有的容積獎勵與開發利益全數由地主享有。

2. 掌握絕對主導權，大樓規格量身打造

• 自主遴選團隊：從挑選知名建築師設計外觀、公開發包給評價優良的營造廠，到指定信託銀行，全數由地主委員會投票決定。
• 避免建商偷工減料：地主與全案管理團隊共同監督工程，用什麼建材、什麼規格都公開透明，完全不用擔心「建商報價不透明、合建契約藏陷阱」或交屋時建材降檔的爭議。

3. 資金信託與續建機制，徹底消滅「爛尾樓」

• 專款專用：地主的土地產權與銀行核貸的土建融資，會全數鎖在「銀行信託專戶」中。全案管理機構（如建經公司）會依據工程實際進度「查估付款」，營造廠無法隨便超請或挪用資金。
• 強大續建承諾：目前多數全案管理會引進「都更國家隊/金控系建經」模式，合約中附帶「續建承諾」。即使施工期間營造廠不幸倒閉，建經公司或其關聯集團也會介入接管並尋找替代營造廠，確保房子一定能蓋好交屋。

4. 充分享受政策紅利與稅負優惠

• 容積獎勵拿滿：政府為了鼓勵地主自主都更，符合特定條件的自主更新案，可獲得最高 1.5 倍的容積獎勵，且在行政審議上有時能獲得政府輔導通道的加速協助。
• 稅減免不打折：更新期間土地免徵地價稅、更新後房屋稅與土地增值稅皆享有高額減免，這些政策甜頭在全案管理下，能更完整地回饋到地主身上。

〈都市更新全案管理？選擇全案管理公司還是建築經理公司分析〉這篇文章最早發佈於《縱橫新聞》。