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房屋買賣交易中，買方突然表示房屋漏水、牆面龜裂，甚至提出海砂屋、凶宅等問題，要求賣方賠償、減少價金，甚至解除買賣契約，這類房屋買賣糾紛在中古屋交易中並不少見。
但買方提出「房屋有瑕疵」，是否就代表賣方一定要負責？昇緻不動產法律團隊表示，不動產買賣發生爭議時，買賣雙方往往第一時間聚焦在是否要解除不動產買賣契約或要賠多少錢等問題，但真正應該先確認的，反而是買方所主張的瑕疵是否確實存在、法律上是否真的構成房屋瑕疵、瑕疵在何時存在、不動產買賣契約是否有其他特別約定事項，責任究竟應由誰負擔。
尤其房屋瑕疵的類型很多，漏水、壁癌、牆面龜裂、結構問題、海砂屋、凶宅等爭議，其認定方式與法律效果並不完全相同。買方發現房屋存在問題，也不代表所有情況都能直接要求賣方賠償或解除契約，仍須回到個案的實際屋況、契約約定及相關證據進一步判斷。
買方說房屋有瑕疵，不代表賣方瑕疵擔保責任已經確定
房屋買賣常見的瑕疵爭議，包括漏水、壁癌、牆面龜裂、鋼筋外露、混凝土剝落、結構安全問題、氯離子含量過高，也就是俗稱的海砂屋，以及凶宅、事故屋等可能影響房屋交易或價值的情形。然而，不同類型的房屋瑕疵，認定方式、舉證內容及可能產生的法律責任並不完全相同。例如買方入住後發現漏水，不能只因為「現在有漏水」就直接認定應由原賣方負責，仍須進一步確認漏水原因、發生時間、過去是否曾經修繕，以及相關問題在房屋交付前是否已經存在。
如果買方主張房屋可能是海砂屋，則需要進行氯離子含量檢測、以專業鑑定來確認房屋是否存有氯離子含量過高的瑕疵。
甚至有些爭議，是買方入住一段時間後，才從鄰居口中得知「這間房子以前好像發生過事情」，進而認為所購買的房屋屬於凶宅或事故屋，要求賣方賠償、減少價金，甚至解除買賣契約。此時，同樣不能只憑鄰居說法就直接認定責任，而應先確認事件是否確實發生、發生的時間與地點，以及事情發生的過程。
昇緻不動產法律團隊表示，這類房屋買賣糾紛最需要避免的，就是在事實尚未釐清以前，買賣雙方僅憑各自的認知，直接認定「房屋有瑕疵」或「賣方一定要負責」。
對賣方而言，收到買方求償、存證信函或律師函時，不宜因為擔心遭到提告，就急著承認房屋存在瑕疵或同意賠償；但同樣也不宜認為房屋已經完成交付，後續發生的任何問題就一定與自己無關。真正需要做的，是回到買賣契約條文內容、房屋實際狀況、交易過程及相關證據，先確認「是否真的構成瑕疵」，再進一步釐清「瑕疵應該由誰負責」。
買方可以要求賣方賠償、減少價金或解除契約嗎？
這也是房屋買賣發生瑕疵爭議後，買賣雙方最常詢問的問題之一。買方發現房屋存在問題後，可能向賣方提出修繕費用、損害賠償、減少價金，甚至解除買賣契約、要求返還已支付價金等主張。但買方提出何種請求，與該項請求在法律上是否成立，是兩回事。
不同法律主張有各自的成立要件，並不是只要房屋出現漏水、壁癌、裂縫、氯離子含量異常或其他瑕疵，買方就當然可以要求賣方賠償，更不代表一定可以解除買賣契約。
昇緻不動產法律團隊表示:房屋瑕疵的程度、是否影響通常效用或交易價值、問題發生或存在的時間、契約條文如何約定、交易前是否曾經揭露、買方何時發現及何時通知賣方，以及個案是否符合屋況瑕疵之相關法律要件，都可能影響最後的處理結果。
尤其是解除契約涉及整個房屋買賣關係的回復，與單純要求修繕費用或減少價金的法律效果不同，因此更需要依照個案的瑕疵程度、契約條文內容及相關證據進一步判斷。因此，對賣方而言，收到買方的存證信函、律師函或求償請求後，第一件事情通常不是急著討論「到底要賠多少」，也不宜因為對方提出解除契約，就直接認定自己必須把房屋買回來。
更重要的是先確認：買方究竟主張什麼瑕疵？提出哪些證據？法律依據是什麼？契約條文內容當初又是如何約定？先把這些問題釐清，才有辦法進一步判斷責任範圍，以及後續究竟適合協商、談判，或進入訴訟程序。
賣方不知道房屋有瑕疵，會產生民事或刑事責任嗎？
這是房屋買賣瑕疵爭議中另一個常見的問題。
房屋買賣的民事責任，不能單純以「賣方是否知情」作為唯一判斷標準。即使賣方主張自己在出售房屋時並不知道房屋存在瑕疵，仍可能需要依照買賣契約條文內容、房屋交付時的狀況及相關法律規定，進一步判斷是否應負民事瑕疵擔保責任。
但反過來說，房屋事後被發現存在瑕疵，也不代表賣方當初一定知道，更不能直接推論賣方有故意隱瞞買方或詐欺行為。
昇緻不動產法律團隊表示:曾有海砂屋相關案件中，房屋事後經鑑定確認氯離子含量異常，但法院在判斷刑事責任時，仍進一步區分「民事上的瑕疵擔保責任」與「賣方是否明知瑕疵存在，卻故意隱瞞而涉及詐欺」兩個不同層次的問題，並未僅因房屋事後確認存在瑕疵，就直接認定賣方出售時具有詐欺故意。
因此，不論站在買方或賣方立場，「房屋是否存在瑕疵」、「賣方是否應負民事責任」以及「賣方是否明知瑕疵而故意隱瞞，進而涉及刑事詐欺」，都是不同層次的法律問題，不宜混為一談。
對賣方而言，如果買方在交屋後，除了要求賠償、減少價金或解除契約，進一步指控賣方「早就知道」、「刻意隱瞞」甚至對賣方提起刑事詐欺告訴，此時更應回到交易當時的客觀資料，釐清賣方是否曾經知悉相關屋況瑕疵、曾經進行哪些修繕、不動產現況說明書如何記載，以及房屋仲介與買賣雙方在交易過程中曾經有哪些說明或溝通過哪些事項。
賣方收到買方存證信函、律師函後，一定要直接打官司嗎？
昇緻不動產法律團隊表示，房屋買賣發生屋況瑕疵爭議後，並不代表雙方一定要立即進入訴訟。許多案件在責任尚未釐清之前，買賣雙方就已經開始討論賠償金額，甚至互寄存證信函、律師函，反而容易讓爭議快速升高。
因此，昇緻不動產法律團隊提供「房屋瑕疵爭議訴訟前談判委任」服務，在進入法院訴訟程序之前，先協助當事人整理不動產買賣契約條文及特別約定事項、不動產現況說明書、房屋仲介提供的資料、檢測報告、照片、修繕紀錄及雙方往來內容，釐清爭議範圍及可能的責任，再視個案情況與買方、賣方或房仲進行協商談判。
如果透過協商談判仍無法解決爭議，再依案件情況評估是否進一步透過調解或訴訟處理。民眾如有不動產買賣糾紛、房屋瑕疵爭議或相關訴訟需求，可預約諮詢。
昇緻不動產法律團隊
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