蔡耀德｜專欄觀點
—陣屋建設全案管理專家、北科大經營管理系理事長、宏國德霖不動產經營系會長 美國（APMA）大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光、金傳獎、金炬獎等多項榮譽得主
都市更新的「全案管理」（Project Management）
是近年自主都更與危老重建的熱門趨勢。簡單來說，它是地主不透過傳統建商合建，而是轉化為「實質開發商」，委託專業的都更全案管理機構（如建築經理公司、金控 AMC、或專業顧問團隊）提供一條龍的技術服務，地主則需自行出資並承擔最終的開發成敗。
開發公司與建經公司管理費價差1~2%
市場分類三種：
一、建經公司：
在都市更新或危老重建的「全案管理」模式中，建築經理公司（簡稱建經公司）扮演的角色就像是「地主的專業總管兼防火牆」。因為地主雖然轉型為「實質開發商」，但普遍缺乏營建、財務、法務與銷售等專業。
建經公司就是受託代表地主，串聯並監督銀行、建築師、營造廠等各方專家。其核心角色與核心職責可拆解為以下四個面向：
1.財務的「保險箱」：資金信託與履約管理
全案管理最怕遇到資金被挪用或工程斷炊。建經公司與信託銀行合作，建立嚴格的財務防火牆：
2.專案的「總指揮」：營建全生命週期管理
建經公司代表地主，統籌從規劃到交屋的「一條龍」繁雜行政與工程事務：
針對政府近年日益嚴格的營建法規，建經公司負責為地主規避法律與刑事風險：
這是建經公司最具價值的角色。
建經公司為地主內部整合後，才代為處理上述四大項，因少了整合每一位地主需求，容易造成新建過程溝通上問題，一般來管理費低於全案管理公司收取費用。
二、單純整合全案管理公司
一條龍的都市更新服務，但它與您先前詢問的「銀行/金控系建築經理公司」在商業運作上有顯著不同：
多數案件中是直接擔任「實施者」。這意味著它更偏向傳統的建築開發商或都更合建夥伴，通常會參與後期的產權分配（如權利變換、協議合建）並分回部分房地。而建經公司的「全案管理」則是純服務制，建經公司不當實施者、不分房地，只收管理費。
銀行系建經公司往往希望社區地主已經有高度共識（向心力強）才進場提供全案管理；其靈魂在於地主整合、地上物與違章安置、公私有地產權協調等極為複雜的前期談判工作。
在業界著名的手段之一，是藉由收購或整合基地的關鍵小面積私有地，再依早期都更條例舊法中「公有土地得配合都更」的規定，去申請整併鄰近大面積的國有地（如國產署土地）進行百億級的大型開發，這也是一般中小型地主或單純建經公司較難操作的專業技術。
這類整合公司如果開發時程過久，營建成本失算，案件停擺，地主求償無門，目前物價上漲，市場上權利變換完成，代理實施者失蹤問題。
三、新一代的複合式建築團隊一條龍服務
第三種全案管理將前述二種不足的部份，增加一個對屋主的信任及交付責任，就是責任明確。分為九類團隊服務：
1.整合開發團隊
2.建築設計團隊
3.都市更新計畫團隊
4.估價公司團隊
5.營造施工團隊
6.國際外觀團隊
7.國際營造團隊
8.建築融資團隊
9.市場策略團隊
因目前要九大團隊結合目前全案管理少數公司能有規模的一條龍服務團隊。
結論：在都市更新或危老重建的「全案管理」模式中，最大的核心邏輯就是「地主自己當老闆（實質開發商），把所有開發利潤留在自己口袋」。
相較於將主導權全數交給建商的傳統合建，全案管理具備以下四大核心優勢：
〈都市更新全案管理？選擇全案管理公司還是建築經理公司分析〉這篇文章最早發佈於《縱橫新聞》。
