從法拍悲劇看「房地合一稅」應在出售時立即課徵的迫切性

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

近日媒體報導，有民眾繼承房屋後遭法院強制拍賣，所得501萬元全數用於償還債務，家屬分文未落，卻在事後接獲國稅局催繳房地合一稅的通知。財政部對此回應，係因法院分配拍賣款時該筆稅額尚未核定，無法參與分配，且房地合一稅並非法拍時的優先代扣稅目。這種行之有年的官樣文章，看似依法行政，實則暴露出現行房地合一稅在稽徵制度上的嚴重失能與邏輯謬誤。

事後申報將「房地合一稅」打成徵納雙輸的「怪胎」

我國傳統不動產交易稅制，如土地增值稅與契稅，無不強調「先完稅、後過戶」的原則，確保國家稅收得以在財產權轉移的當下落實，同時讓納稅義務人的負擔與交易所得同步結算。唯獨房地合一稅，採用交易完成後（登記次日起30日內）由民眾「主動自主申報」的機制。

這種將稽徵時點延後的設計，堪稱稅法上的「怪胎」。在一般正常交易中，事後申報增加民眾忘記或逾期的風險；但在債務纏身或房屋遭強制執行（法拍）的極端情境下，事後申報更直接釀成行政災難。對債務人而言，房屋被法拍代表個人財務早已崩潰，拍賣所得悉數歸還債權人後，身無分文的民眾竟還要面對事後追繳的鉅額稅單；對國家而言，面對財務早已破產的課稅對象，這筆稅款往往淪為無法回收的呆帳，形成「國稅局課不到稅、民眾負債雪上加霜」的雙輸局面。

更深遠的隱憂在於漏洞的產生。有心人士若欲脫產，完全可利用過戶後至申報期的時間差，將資產移轉、惡意擺爛，使國稅局空有稅單卻無財產可供執行，無異於變相鼓勵租稅逃漏，嚴重損及社會公平正義。

實價登錄早已提供技術基礎

財政部常以「房地合一稅計算複雜，包含取得成本、必要費用及減除土地漲價總數額等，無法預先核算」為由，合理化過戶後申報的必要性。然而，這種說法完全是將稽徵機關的行政負擔轉嫁給一般大眾，忽視了現行資訊科技與制度的演進。

在實價登錄制度已全面普及的今天，房屋的買進價格、交易時間與持有成本，早已在政府資料庫中一覽無遺。稽徵機關完全有能力利用實價登錄系統與財政部內部稅務資料進行交叉比對，在民眾申報土地增值稅或契稅的同時，立即計算出應繳納或預扣的房地合一稅額額度。將房地合一稅導正為「移轉前申報」或「過戶時同步審查完稅」，在技術與資訊層面上早已具備可行性，缺乏的僅是稅捐機關打破舊習的決心。

產權移轉與課稅應同步化

法拍案件的悲劇，正是現行體制僵化最直接的警訊。當法院執行拍賣時，若能將房地合一稅納入優先代扣或同步核算的體系，由拍賣所得中先行扣繳，既能確保國家稅收不落空，亦能避免無辜或無力支付的繼承人陷入無盡的稅務追討泥淖。

稅制改革的目的在於便民與衡平，而非設置陷阱與追討無門的呆帳。呼籲財政部與立法院正視房地合一稅「事後申報」帶來的社會亂象，儘速檢討修法。將房地合一稅之申報與完稅程序，調整為房屋移轉過戶時一併辦理，唯有讓產權移轉與租稅清償同步化，才能還給社會一個符合現況、兼具效率與正義的不動產稅制。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）