美國商用不動產交易承壓 高利率推升買方議價與再融資風險

隨著美國借貸成本持續攀升，商用不動產市場的交易條件也變得更加嚴苛。部分買家開始要求降價或其他讓步，以彌補融資成本增加對投資報酬率造成的壓力，使不少數月前談妥的交易在完成前面臨重新議價，甚至可能破局。

根據《華爾街日報》報導，債券殖利率自夏季末走高後，商用不動產的價格壓力便逐步累積。由於大型房地產交易從簽約到完成通常需要數月，期間若利率明顯上升，買方可能必須投入更多自有資金，或接受較低的預期報酬，因此更傾向重新談判成交價格。

Eastham Capital便曾以約2,000萬美元價格，洽購美國中西部一處約200戶的公寓物業，但在支付訂金前，借貸成本已增加超過0.6個百分點。公司創辦人暨董事總經理Matt Rosenthal表示，在表達可能退出交易後，最終成功爭取約60萬美元降價，相當於原始交易價格約3%。

類似情況也出現在零售不動產。Medalist Diversified Holdings今年6月原先同意以約1,020萬美元出售南卡羅來納州格林維爾一處約6.5萬平方英尺零售物業，但隨著市場利率上升，買方提出重新議價，最終成交價下調10萬美元，並於9月完成交易。

高利率的影響不只反映在既有交易，也可能壓抑未來開發活動。當債務成本提高，部分建案的預期收益可能不足以支撐開發成本，進而降低新建案啟動意願，連帶影響建築、設計、工程與建材等相關產業需求。地方政府也可能因交易量與不動產價值下滑，面臨房產稅與交易相關收入壓力。

再融資風險同樣受到市場高度關注。目前美國仍有超過5兆美元的商用與多戶住宅抵押貸款尚未償清，隨著過去低利率環境下取得的貸款陸續到期，部分物業所有權人可能必須以更高利率重新借款。若物業價值同時下降，融資條件也可能更加嚴格。

商用不動產貸款壓力已有部分數據反映。Trepp統計顯示，截至8月，商業不動產抵押貸款證券中被轉入「特殊服務」（special servicing）的貸款比例升至11.42%，創2013年2月以來新高，顯示部分借款人正面臨付款、展期或重新協商貸款條件等問題。

公開市場也反映投資人對房地產產業的審慎態度。在整體股市表現相對穩定之際，房地產投資信託相關指數同期表現較弱，顯示高利率對不動產估值與資金成本的壓力仍未完全消退。

不過，市場並非全面缺乏資金。Northwind Group近期仍提供2.08億美元首順位抵押貸款，用於將布魯克林一棟約35.5萬平方英尺辦公大樓改建為住宅；其他出租率較高、現金流相對穩定的零售專案，也仍有機會找到替代融資來源。

整體而言，美國商用不動產目前面臨的核心問題，是利率變動速度快於部分交易價格的調整。資金仍願意流向條件較佳的專案，但買方對價格、報酬與融資條件更加敏感。隨著大量貸款進入再融資週期，高利率環境能維持多久，以及買賣雙方能否重新建立價格共識，將成為商用不動產市場能否恢復交易動能的重要關鍵。

對台灣而言，美國商用不動產市場若持續承壓，也可能間接影響金融市場風險偏好、美元資產配置與海外不動產投資評價。部分台灣壽險、金融機構及企業長期持有海外不動產或相關金融商品，因此美國利率走勢、資產價格與再融資風險變化，仍值得持續關注。

【提醒您】投資有賺有賠，本文僅供參考，不構成投資建議。