如何判斷自己買不買得起房子？專家：住房總支出，不宜超過「這數字」

大多數情況下，人們之所以會覺得財務壓力很大，問題多半可以歸結於住房開銷太高。房產是多數人一生中最重大的開銷，其中也充滿了幽靈成本，並被包裹在近乎宗教般的神話之中。許多人認為如果沒有房子，人生就是失敗的。

有時買房是良好的財務決定，但有時租屋甚至更好。不過，當你要衡量各種選擇時，數字往往非常違反直覺，又讓人困惑。房地產業正好樂見這種情況，因為如此一來，你才會感覺自己不得不買房，而當然，他們就能從中賺取手續費。

關於到底要買房還是租房，我可以寫一整本書來談，但這裡我只會大致帶過。如果你符合以下幾種情況，代表你已經準備好買房：

你會住在同一間房子超過10年。多數人並不知道，他們頭10年支付的房貸都是利息。例如，假設你購買了一棟50萬美元的房子，頭期款是20％（10萬美元）。在剩下40萬美元的房貸中，第一年你只為本金支付4000美元，但利息卻將近2萬4000美元。

事實上，要到第19年，你才終於能開始支付更多本金而非利息。這還不算買賣的龐大交易費，那需要多年「分期清償」，也就是攤還。這就是為何房子其實是一種長期支出。簡單提出一個原則：我會為貸款加上50％的金額，以涵蓋所有幽靈成本。因此，在清醒支出計畫中，一項3000美元的貸款，實際上會讓我每個月付出4500美元。

你的住房總支出，不宜超過總收入的28％。總支出應包含利息、交易費、稅金、保險、灑水系統、翻新、維修，以及往後7年中，你還不知道什麼時候會用到的15000美元突發修理費。然而，如今在生活成本偏高的城市，要把住房總支出控制在總收入的28％以下，非常困難。你可以放寬到30％、32％，甚至33％。

但如果更高，就可能陷入極大的風險：萬一出現一筆緊急醫療費用怎麼辦？萬一你失業了怎麼辦？或者，如果長期下來，你覺得壓力實在不堪負荷，怎麼辦？

你已經存下20％的頭期款。有兩個原因：第一，我總是會假設得比較保守一點，存下20％的頭期款，能減少你每個月付款的金額；如果房價下跌，也會感覺更安穩。第二，更重要的是，能存下大量頭期款，證明你是有紀律與條理的人，能逐步累積可觀的存款。

一旦你擁有房子，這點就會很重要，因為許多人把房子稱為「錢坑」，意指它會源源不絕地燒錢，你必須小心應對。要注意，你不是一定要存下20％的頭期款不可，這取決於利率與其他因素。但在決定買房之前，你應該要有能力存下這筆錢。請把錢存在高利率儲蓄帳戶裡。

你已經仔細衡量過，確定到底是買房比較好，還是租房比較好。大多數人認為買房子才能創造財富，一旦還清貸款，哇！你就有錢了。但事情可能沒那麼簡單，有時買房可能是正確的財務決定，但有時租屋卻是更好的選擇。

當然，買房還是租房，還需要考量其他因素，比如孩子、安穩程度、地點等。為了理解這個決策的經濟面，你必須仔細計算，絕對不能跳過這個步驟，因為結果可能會讓你震驚。

你會發現，就算房租會漲，但擁有房子的成本還是高得嚇人，而且遠超過你的預期。把利息、稅金、維修，甚至投資頭期款的機會成本算進去後，計算結果通常會把你嚇一大跳。

例如在紐約市，我曾注意到附近有一棟坪數相同、房間數一樣、景觀相近的公寓，基本上就是一模一樣的地方。擁有那棟公寓的成本，是租下它的2.2倍！它的租金是3000美元，但買下它的成本卻是每個月6600美元。如果我把買房和租房的差額3600美元來計算拿來投資，租屋帶給我的收益，將遠遠超過擁有房子帶來的收益。買房之前，請務必先仔細計算。

買房讓你興奮不已！完成你一生中最大筆的支出，應該讓你雀躍不已！如果你真的希望擁有一棟房子，讓你不但能自己裝潢，還可以翻修，你又會住超過10年⋯⋯那你已經準備好成為一個屋主了。但，如果不是這樣，那你就不該迫於壓力而買房。你的「富裕人生」是屬於你的，富裕人生有很多樣貌，不一定要擁有房子。

（本文摘自／雙薪家庭理財聖經：告別月光焦慮，10個步驟打造自動化致富系統，讓你們的未來富裕又安心！／商周出版）

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