日本郵政成立基金管理公司 活化百億美元房產資產

日本郵政（Japan Post）為活化其龐大的房地產投資組合，已於本月一日成立一家新的投資管理公司 Japan Post Real Estate Investment Management。此舉旨在將旗下價值高達 1.6 兆日圓（約 101 億美元）的物業轉移至私募基金，以釋放資產的潛在價值。

這家名為 Japan Post Real Estate Investment Management 的新公司，初始資本額為 3 億日圓。其主要職責是從日本郵政集團內部收購房產，並將其納入管理的基金中，同時也將從集團外部購入資產。在取得必要的營運執照後，該公司預計於 2027 年 10 月 1 日至 2028 年 3 月 30 日之間正式啟動營運，此項策略由 Japan Post Real Estate 的執行役員兼新公司社長 Yutaro Hirayama 領導規劃。

根據《Mingtiandi》報導，日本郵政的房產投資組合，其市場價值比帳面價值高出約 7,000 億日圓，截至今年三月底的帳面價值約為 9,000 億日圓。新公司成立的目的，便是透過出售這些資產給基金或其他投資載具，來實現這之間的價值差距。這是日本郵政「JP Plan 2028」中期策略的一環，該策略目標顯著提升其房地產業務的利潤。

日本郵政對房地產業務訂下積極的財務目標：預計在 2029 年 3 月底結束的會計年度，該部門的營業利潤將達到 280 億日圓，相較於 2026 年 3 月底的 239 億日圓有所增長，並計畫將資產報酬率提升至 2.6%。長期而言，日本郵政期望房地產業務年利潤能突破 500 億日圓，資產報酬率超過 4%，最終目標是躋身日本前十大開發商之列。

此次策略轉型，也部分受到英國激進投資者 Palliser Capital 的壓力。Palliser Capital 創辦人 James Smith 曾指出，日本郵政的房地產價值可能高達 190 億美元，幾乎是其內部評估的兩倍，並呼籲日本郵政應將房產業務整合成獨立公司並進行戰略審查。Palliser Capital 樂見「JP Plan 2028」策略，特別是其中關於提高房地產獲利目標及將資產出售至基金的條款。

事實上，日本郵政並非唯一面臨此類壓力的日本企業。據高盛估計，在日本非房地產行業中，有超過 250 家公司握有至少 25 兆日圓的未實現房地產收益。例如，東日本旅客鐵道（East Japan Railway）也曾於 2023 年宣布成立私募基金 REIT，以收購其開發與持有的資產。日本郵政目前手握多項重要資產，包括已竣工的 JP Tower Osaka 商業大樓，以及位於東京的麻布臺Hills森JP塔、Gotanda JP Building 及 Kuramae JP Terrace 等。此外，尚有 16 個開發中項目及 42 個潛在開發項目，其中許多規劃利用舊郵局據點進行開發，因為日本郵政正逐步將其郵件收發據點從約 3,200 個整併至約 2,700 個。